OLG Köln Beschluss vom 24.05.2002 - 16 Wx 84/02

Verfahrensgang

AG Bonn (Aktenzeichen 28 II 54/01)

LG Bonn (Aktenzeichen 8 T/291/02)

Tenor

Die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 9)–13) gegen den Beschluss des LG Bonn vom 8.4.2002 – 8 T 291/02 – wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 9)–13). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) bis 21) sind die Wohnungseigentümer der vorgenannten aus – unterschiedlich großen – Wohnungen bestehenden Wohnanlage, die von der Beteiligten zu 22) verwaltet wird. Sie streiten in dritter Instanz nunmehr um die Modalitäten der Umlegung der Verwaltervergütung. Die Teilungserklärung aus dem Jahre 1970 sieht in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des von den Eigentümern zu zahlenden Wohngeldes vor, dass die von der Eigentümergemeinschaft zu tragenden Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen nach dem Verhältnis der reinen Wohnflächen umgelegt werden (§ 7 – Bl. 39 GA). In der Eigentümerversammlung vom 20.3.1984 beschlossen die Eigentümer zum TOP 7 (Änderung der Aufteilung des Verwalterentgeltes), „dass das Verwalterentgelt ab 1.1.1984 pro Wohnung verteilt werden soll”. Der erste Verwaltervertrag vom 29.1.1985 enthält in § 7 zur Verwaltervergütung die Regelung, dass diese je Monat und Wohnung 22,50 DM beträgt und von den Eigentümern als Bestandteil des Wohngeldes an den Verwalter zu zahlen ist (Bl. 85 GA). Die Beteiligten zu 9), 12) und 14) haben ihre Wohnungen nach dem Jahre 1984 gekauft.

In der Eigentümerversammlung vom 27.3.2001 wurde nach Vorlage der Jahresabrechnung 2000, die die Verwaltervergütung unter Bezugnahme auf die BGH-Entscheidung vom 20.9.2000 (BGH v. 20.9.2000 – V ZB 58/99, MDR 2000, 1367 = NJW 2000, 3500 = ZWE 2000, 518) nunmehr wieder entsprechend der Regelung in der Teilungserklärung im Verhältnis der Wohnflächen umlegt, zum TOP 3 mit Mehrheit beschlossen (Bl. 68 GA): „Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die von Verwaltung vorgelegte und vom Verwaltungsbeirat geprüfte Verwaltungsabrechnung 2000 einschließlich der sich hieraus ergebenden Einzelabrechnungen mit der Maßgabe, dass die Verwaltung aufgefordert wird, eine neue Verwaltungsabrechnung zu erstellen und vorzulegen, in der dann die Positionen Kabelfernsehgebühren und Verwaltervergütung wiederum nach Anzahl der Wohneinheiten verteilt werden” (Bl. 116 GA). Auf den rechtzeitig gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) bis 8) hat das AG den Beschluss insoweit für ungültig erklärt, als beschlossen wurde, die Verwaltervergütung wiederum nach der Anzahl der Wohneinheiten und nicht entsprechend der Teilungserklärung nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu berechnen. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 9) bis 19) blieb erfolglos. Mit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 9) bis 13) den Antrag weiter.

Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

Das LG hat ausgeführt: Die Verwaltervergütung gehöre als „Kosten der sonstigen Verwaltung” zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 2 WEG. Mit Recht habe deshalb das AG den angefochtenen Beschluss vom 27.3.2001 hinsichtlich der Änderung der Umlegung der Vergütung für nichtig erachtet, denn darin liege eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels der Gemeinschaftsordnung, für die es der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Öffnungsklausel an der notwendigen Beschlusskompetenz fehle mit der Folge, dass der Punkt einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sei. Eine derartige Änderung des Verteilungsschlüssels erfordere vielmehr anerkanntermaßen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Ob die Umlegung der Verwaltergebühren nach der Anzahl der Wohneinheiten die – wie die Beschwerdeführer meinen – einzig gerechte Verteilung darstellt, könne unentschieden bleiben, denn das Kriterium der Verteilungsgerechtigkeit müsse auch im Wohnungseigentumsrecht hinter dem Grundsatz der privatautonomen Gestaltungsfreiheit der beteiligten Wohnungseigentümer zurücktreten.

Die Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand (§§ 27 Abs. 1 FGG, 55o ZPO).

1. Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde sind die Vorinstanzen mit Recht davon ausgegangen, dass die von den Wohnungseigentümern geschuldete Vergütung des Verwalters zu den Kosten der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Regelungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung – gehören (vgl. auch BayObLG ZWE 2001, 370). Die Rechtsbeschwerdeführer verkennen ersichtlich, dass sich die Verwaltung des WEG-Verwalters, was § 20 Abs. 1 WEG klarstellt, ausschließlich auf das gemeinschaftliche Eigentum nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG beschrän...