Tenor
Es wird festgestellt, daß die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche Kosten dieses Rechtsstreits zu erstatten.
Die weiteren Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin hat den Beklagten die in ihrem Hause … gelegene Wohnung im 1. Stockwerk, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor sowie 1 Bad vermietet. Die monatliche Miete einschließlich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten betrug bis Juni 1988 480,– DM und ab Juli 1988 520,– DM. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist die monatliche Miete im voraus zum 3. eines jeden Werktages fällig.
Mitte August 1988 waren die Beklagten mit der Zahlung von vier Monatsmieten (für die Monate April, Juni, Juli und August) in Rückstand. Außerdem war noch ein Restbetrag laut Heizkosten- und Umlagenabrechnung in Höhe von 327,71 DM fällig. Mit Schreiben vom 19.08.88 an die Beklagten mahnte die Klägerin einen Gesamtbetrag von 2.327,71 DM an und setzte den Beklagten eine letzte Zahlungsfrist bis zum 01.09.88. In dem Schreiben heißt es sodann weiter: „Sollte der Betrag bis dahin nicht eingegangen sein, werde ich umgehend über meinen Anwalt Räumungsklage wegen Mietrückstands einreichen!”
Als die Beklagten auf dieses Schreiben weder zahlten noch reagierten, kündigte die Klägerin den Beklagten das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos mit Schreiben vom 07.09.1988. Dieses Kündigungsschreiben erhielten die Beklagten nach dem insoweit unwidersprochenen Vortrag der Klägerin am selben Tag.
Am gleichen Tage, also am 07.09.1988, fertigte die Klägerin über ihre Anwälte eine Räumungsklage, die am 09.09.1988 beim hiesigen Gericht einging. Vor Zustellung dieser Klage zahlten die Beklagten die rückständigen Mieten, und zwar wie folgt: am 09.09.88 in Höhe von 960,– DM für April und Juni 88, am 13.09.88 in Höhe von 960,– DM für Juli und August 1988 und am 16.09.1988 in Höhe von 480,– DM für September 1988.
Die Parteien sind übereinstimmend der Auffassung, daß mit diesen Zahlungen die Kündigung hinfällig geworden ist. Die Klägerin änderte daraufhin ihren Antrag und beantragt nunmehr,
festzustellen, daß die Beklagten verpflichtet seien, ihr sämtliche Kosten des Rechtsstreits zu erstatten.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten vertreten die Auffassung, daß sie keine Veranlassung zur Räumungsklage gegeben hätten. Denn die Klägerin habe zumindest eine Woche nach der Kündigung abwarten müssen, ob sie den klägerischen Anspruch durch Räumung oder Zahlung erfüllen würden.
Die Klägerin tritt dieser Rechtsauffassung entgegen.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Infolge der Nachzahlung der Miete wurde die Kündigung der Klägerin und damit ihr Räumungsbegehren gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam. Anerkanntermaßen war die Klägerin berechtigt, im Wege der Klageänderung auf Feststellung zu klagen, daß die Beklagten zur Erstattung der Kosten des Rechtsstreits verpflichtet seien (vgl. LG Stuttgart in NJW/RR 1987, Nr. 18 S. 660).
Der Feststellungsantrag ist aus dem Gesichtspunkt des Verzuges begründet. Die Beklagten waren mit vier Monatsmieten in Rückstand. Aus diesem Grunde war die Klägerin gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung zu kündigen. Auf Grund dieser Kündigung waren die Beklagten gemäß § 556 BGB zur sofortigen Räumung der Wohnung verpflichtet. Grundsätzlich hat dies zur Folge, daß die Klägerin auch berechtigt war, sofort Räumungsklage einzureichen.
Allerdings wird in Rechtsprechung und Rechtslehre – offenbar unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben – die Auffassung vertreten, daß der Vermieter auch bei einer fristlosen Kündigung grundsätzlich verpflichtet ist, dem Mieter eine kürzere Räumungsfrist zuzubilligen, um dem Mieter die Suche nach Ersatzraum und den Umzug zu ermöglichen und weil die Räumung einer Wohnung in der Regel nicht innerhalb eines einzigen Tages vollzogen werden kann. Als Mindestfrist wird dabei etwa 1 Woche angesetzt (so z.B.: Schmidt/Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, B 63; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, IV 424; LG Hamburg in WM 75, 227; AG Neuss in WM 1987, 260).
In Konsequenz dieser Auffassung wird der Vermieter mit den Kosten einer Räumungsklage belastet, wenn er diese entsprechend verfrüht einreicht und der Mieter binnen einer Woche entweder räumt oder die Kündigung durch Zahlung hinfällig macht (vgl. Sternel a.a.O.; AG Neuss, a.a.O.; LG Wiesbaden in NJW/RR 1987, Nr. 19 S. 660).
Diese Auslegungsgrundsätze gelten jedoch nur dann, wenn der Vermieter den Mieter ohne vorherige Ankündigung mit einer Räumungsklage überrascht hat, sei es, daß die fristlose Kündigung erstmals in der Klageschrift ausgesprochen wurde, sei es, daß die Kündigung zeitlich gleichzeitig mit der Klageschrift erfolgt. Auch bei erheblichem Zahlungsverzug kann nicht ohne weiteres damit gerechnet werden, daß der Mieter nach der Kündigung nicht alsbal...