Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung zur Mieterhöhung
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 250,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Kläger verlangen von der Beklagten Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses und Mietzinszahlung.
Die Beklagte schloß mit der Fa. … im April 1980 einen schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung im 6. Obergeschoß links des Anwesens …. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag Bezug genommen. Die Kläger erwarben das vorgenannte Anwesen und sind in das Mietverhältnis eingetreten. Die Beklagte bezahlt derzeit eine monatliche Teilinklusivmiete von 855,54 DM. Es kommen hinzu eine Wasserkostenvorauszahlung von 10,00 DM oder 11,00 DM, Antennenkosten von 5,00 DM und Hausputzkosten von 10,00 DM monatlich. Für einen Stellplatz bezahlt die Beklagte derzeit monatlich 20,00 DM. Unter dem 29.01.1998 wurde an die Beklagte ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben Bezug genommen. In diesem Zusammenhang wird auch Bezug genommen auf die Abrechnung der Fa. … vom 14.11.1997. Die Beklagte stimmte dem Erhöhungsverlangen nicht zu.
Die Kläger führen aus, daß die Beklagte zur Zustimmung verpflichtet sei. Das Mieterhöhungsverlangen sei wirksam. Es sei nicht zu beanstanden, daß die Kläger unter dem Namen der von ihnen gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Mieterhöhungsverlangen gestellt haben. Das Mieterhöhungsverlangen sei von der umfassend bevollmächtigten Frau … unterzeichnet worden. Der Beklagten sei auch bekannt, daß Frau … bevollmächtigt ist, Ansprechpartnerin für sämtliche Mietangelegenheiten ist und auch Mietverträge abschließt. Mit dem Schreiben vom 29.01.1998 werde auch nicht die Zustimmung zu einer Mietvertragsänderung einverlangt; es werde nicht die Aufteilung der Miete in eine Grundmiete (Nettomiete) und eine Betriebskostenpauschale bzw. Betriebskostenvorauszahlung gefordert. Die Beklagte sei außerdem zur Mietzinsnachzahlung für die Monate April bis Juli 1998 in Höhe von 192,64 DM verpflichtet.
Die Kläger beantragen:
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Teilinklusivmiete für die in …, 6. OG links, gelegene Wohnung von bisher monatlich 855,54 DM zzgl. Wasserkostenvorauszahlung, Antennenkosten und Hausputzkosten von 25,00 DM auf nunmehr monatlich 903,07 DM zzgl.
Wasserkostenvorauszahlung, Antennenkosten und Hausputzkosten von 25,00 DM mit Wirkung ab dem 01. April 1998 zuzustimmen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 192,64 DM nebst 4 % Zinsen aus 96,32 DM vom 15.06.1998 bis 17.07.1998 und aus 192,64 DM seit 18.07.1998 zu bezahlen.
Vorsorglich: Vollstreckungsschutz.
Die Beklagte beantragt:
Klageabweisung.
Sie führt aus, daß sie zur Erteilung der Zustimmung nicht verpflichtet sei. Es liege kein ordnungsgemäßes bzw. wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Das Mieterhöhungsverlangen sei schon mit Blick auf die Art und Weise des Auftretens der Vermieterseite unwirksam. Darüber hinaus werde in unzulässiger Weise eine Vertragsänderung begehrt, nämlich die Aufspaltung des Teilinklusivmietzinses in einen Nettomietzins und eine Betriebskostenzahlung. Mangels Zustimmung und Verpflichtung zur Zustimmung sei die Beklagte auch nicht verpflichtet, die Erhöhungsbeträge ab April 1998 zu bezahlen bzw. nachzuzahlen.
Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und den weiteren Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in Ansehung beider Anträge unzulässig.
Soweit die Kläger Zustimmung zur Mietzinserhöhung verlangen, ist das Vorliegen eines wirksamen Erhöhungsverlanges eine besondere Prozeßvoraussetzung. An einem wirksamen Erhöhungsverlangen fehlt es.
Die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich zunächst schon aus der Art und Weise des Auftretens der Vermieterseite. Das Erhöhungsverlangen ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, für das die allgemeinen Wirksamkeitsvoraussetzungen rechtsgeschäftlicher Erklärungen gelten; es wird erst mit seinem Zugang an den Adressaten wirksam; erklärungsberechtigt ist der Vermieter; bildet die Vermieter- oder Mieterseite eine Personenmehrheit, so muß die Erklärung von allen gegenüber allen abgegeben werden; es besteht auf beiden Seiten eine gesamthänderische Bindung; sie folgt daraus, daß mit dem Erhöhungsverlangen eine Vertragsänderung bewirkt werden soll; ebenso wie an einer Mieterhöhungsvereinbarung alle Vermieter und alle Mieter mitwirken müssen, das Angebot gegenüber allen Mietern und die Annahme von allen Mietern zu erklären ist, verhält es sich mit dem als Angebot konzipierten Erhöhungsverlangen des Vermieters und der als Annahme zu begreifenden Zustimmungserkläru...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen