Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung zur Mieterhöhung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 500,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer den Klägern gehörenden Wohnung in Bad Dürkheim, Dresdener Straße 8. Der Mietzins belief sich zuletzt auf 311,50 DM.
Mit Schreiben vom 27.01.1989 verlangten die Kläger unter Bezugnahme auf ein im Büro des Hausmeisters … Dresener Straße 8 in Bad Dürkheim, aufgelegtes Vergleichsmietgutachten des Sachverständigen … die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 405,– DM ab 01.04.1989. Am 24.02.1989 übersandten die Kläger unter Bezugnahme auf ihr Schreiben vom 27.01.1989 das Gutachten des Sachverständigen im vollen Wortlaut.
Bereits zum 01.04.1989 haben die Beklagten die erhöhte Miete bezahlt. Auch in den folgenden Monaten haben sie jeweils den auf 405,– DM angehobenen Nettomietzinssatz überwiesen.
Mit der am 07.06.1989 zugestellten Klage verlangen die Kläger schriftliche Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.
Sie beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, gesamtschuldnerisch dem Verlagen der Kläger auf Erhöhung der Grundmiete für die Wohnung Dresdener Straße 8 in Bad Dürkheim, erster Stock, von bisher 311,50 DM auf 405,– DM, mithin 93,50 DM monatlich ab 01.05.1989 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie weisen darauf hin, daß sie durch die ab 01.04.1989 geleisteten erhöhten Mietzinszahlungen dem Mieterhöhungsverlangen konkludent zugestimmt hätten.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Zustimmung nach § 2 MHG ist auch durch konkludente Handlung möglich, insbesondere durch vorbehaltslose Zahlung (MK 2. Aufl., Rn. 54 zu § 2 MHG). Daran ändert grundsätzlich auch der Umstand nichts, daß in § 26 des Mietvertrages bestimmt ist, daß Änderungen nur wirksam sind, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Es ist anerkannt, daß mündliche Nebenabreden, die die Parteien nach Vertragsschluß getroffen haben, auch dann Gültigkeit haben, wenn durch eine Vertragsklausel bestimmt ist, daß nachträgliche Änderungen des Vertrages zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform bedürfen (MK a.a.O., Rn. 12 zu § 4 AGBG). Gleiches muß gelten, wenn der Aufforderung einer Partei zur Änderung des Vertrages von der anderen Partei durch augenfällige konkludente Handlung entsprochen wird. Dieser Fall ist hier gegeben.
Die Beklagten haben bereits auf das Erhöhungsverlangen vom 27.01.1989 im Sinne des Klägers reagiert, obgleich dieses, weil die Gründe des Gutachtens nicht mitgeteilt waren, nach § 2 Abs. 2 MHG unwirksam war. (Das mit 24.02.1989 datierte Erhöhungsverlangen, das den Anforderungen des § 2 Abs. MHG entsprach, konnte – wenn man unterstellt, daß es die Beklagten noch im Februar 1989 erreicht hat, – erst zum 01.05.1989 eine Mieterhöhung bewirken.) Zum Zeitpunkt der Einreichung der Klage (31.05.1989) waren aufgrund der Überweisungsaufträge der Beklagten bereits zwei erhöhte Monatsmieten bezahlt, ohne daß von den Beklagten ein irgendwie gearteter Vorbehalt gemacht worden ist. Aufgrund der unstreitigen pünktlichen Zahlungen der Beklagten ist davon auszugehen, daß bei Zustellung der Klage auch die Miete für Juni 1989 in der mit der Klage geforderten Höhe bereits bezahlt war. Diese wiederholte Befolgung der Aufforderung der Kläger ist als Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen anzusehen (vgl. Schneider WM 86, 142, 143). Die Beklagten haben den mit der Klage begehrten Anspruch deshalb bereits erfüllt; die Klage ist somit unbegründet.
Es ist in vorliegendem Fall auch weiter noch zu beachten, daß Miete ein Dauerschuldverhältnis ist. Dieses begründet eine engere Bindung als sonstige Schuldverhältnisse. Es verpflichtet zu einer verstärkten gegenseitigen Rücksichtsnahme und Loyalität und unterliegt in erhöhtem Maße dem Grundsatz von Treu und Glauben (Palandt BGB, 45. Aufl., Anm. 5 b, aa zu § 241). Unter diesen Umständen hätten die Kläger in Anbetracht der sofortigen faktischen Erfüllung ihres Mieterhöhungsverlangens über zwei Monate hinweg zumindest bei den Beklagten abklären müssen, ob diese Zahlungen – wie dies aus vernünftiger Sicht von Vermieter- und Mieterseite aus grundsätzlich anzunehmen ist, – als Zustimmung zu der von ihnen begehrten Mietzinserhöhung zu werten sei, bevor sie die Beklagten mit der Klage „überfielen”. Das Vorgehen der Kläger gegenüber den in ihrem faktischen Verhalten vertragstreuen (im Hinblick auf die erhöhte Zahlung zum 01.04.1989, bevor die Mieterhöhung überhaupt Wirksamkeit erlangt haben konnte, „übervertragstreuen”) Beklagten verstößt unter den gegebenen besonderen Umständen gegen Treu und Glauben und stellt deshalb eine unzulässige Rechtsausübung dar. Auch aus diesem Grunde ist die Klage abzuw...
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