AG Albstadt Urteil vom 22.03.1991 - 1 C 66/91

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 400,– DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Streitwert: 2.400,– DM (§ 16 V GKG)

Tatbestand

Der Kläger, der Eigentümer und Vermieter der von dem Beklagten bewohnten Wohnung in der Lautlinger Straße … in Albstadt-Ebingen ist, macht gegen den Beklagten Ansprüche wegen einer von ihm erklärten Mieterhöhung gemäß § 3 MHG geltend.

Der Beklagte hat bis einschließlich Februar 1989 eine Kaltmiete in Höhe von 420,– DM bezahlt. In den Jahren 1988 und 1989 hat der Kläger in der Wohnung des Beklagten umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Es wurden neue Fenster eingesetzt, das Bad wurde renoviert, in die Küche wurde eine neue Einbauküche installiert, das WC wurde erneuert, die Heizungsanlage wurde vollständig neu installiert und zwei Teppichböden wurden neu verlegt. Der Bevollmächtigte des Klägers hat im Anschluß an diese Arbeiten mit Schreiben vom 11.04.1989 gegenüber dem Beklagten die entstandenen Kosten aufgelistet und ausgeführt, daß der Kläger berechtigt sei, die Miete bis auf 786,– DM monatlich zu erhöhen, tatsächlich aber nur eine Erhöhung auf monatlich 550,– DM verlange. Der Bevollmächtigte des Klägers hat daraufhin mit Schreiben vom 28.04.1989 die auf 550,– DM erhöhte Miete rückwirkend ab dem 01.03.1989 anerkannt.

Mit Schreiben des Bevollmächtigten des Klägers vom 06.08.1990 wurden dem Beklagten erneut die Kosten der Modernisierungsarbeiten aus den Jahren 1988/1989, ergänzt um einige im Mieterhöhungsverlangen vom 11.04.1989 nicht aufgeführte Rechnungsposten, aufgelistet. Der Beklagte wurde gleichzeitig aufgefordert, ab dem 01.12.1990 eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 918,– DM zu bezahlen. Der Beklagte hat dieses Ansinnen abgelehnt.

Der Kläger ist der Auffassung, daß die durchgeführten Maßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht hätten, bzw. der Energieeinsparung dienten. Weil er mit dem Schreiben vom 11.04.1989 keinen Verzicht auf weitergehende Forderungen ausgesprochen habe, sei er berechtigt, die Miete ein weiters Mal nach § 3 MHG zu erhöhen.

Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger nunmehr eine um monatlich 200,– DM erhöhte Miete, also einen monatlichen Mietzins von 750,– DM ab dem 01.12.1990 geltend.

Der Kläger beantragt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 400,– DM zuzüglich 4 % Zinsen aus 200,– DM seit 06.02.1990, aus 200,– DM seit 05.01.1991 zu bezahlen.
2. Es wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, an den Kläger seit 01.02.1991 einen monatlichen Mietzins in Höhe von 750,– DM zuzüglich 50,– DM Garagenmiete zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, daß mit den Aufwendungen, die der Kläger jetzt geltend mache, bereits die Mieterhöhung auf 550,– DM begründet worden sei. Die entsprechenden Kosten seien also in der früheren Mieterhöhung bereits berücksichtigt worden und könnten nunmehr nicht noch einmal geltend gemacht werden. Der Beklagte stellt des weiteren in Abrede, daß die in Rede stehenden baulichen Änderungen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht hätten bzw. macht er geltend, daß es sich dabei um nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen handele.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Obgleich für den Kläger, was den Klagantrag Ziffer 2 anbelangt, die Möglichkeit bestanden hätte, den Beklagten gemäß § 259 ZPO (auch) auf künftige Leistung in Anspruch zu nehmen, nachdem dieser jegliche Zahlungsverpflichtung bestreitet, ist ein Feststellungsinteresse des Klägers nach § 256 ZPO zu bejahen. In Fällen wie dem vorliegenden hat der Kläger die Wahl, sich für eine Klage nach § 259 ZPO oder aber für eine Feststellungsklage zu entscheiden (RGZ 113, 410).

Die zulässige Klage hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Dem Kläger ist aus Rechtsgründen die Befugnis genommen, auf der Grundlage der von ihm getätigten Modernisierungsmaßnahmen (neuerlich) eine Mieterhöhung geltend zu machen, was sich im einzelnen aus folgendem ergibt:

Insoweit in dem Schreiben der jetzigen Prozeßbevollmächtigten des Klägers vom 11.04.1989 (Blatt 32 f der Akten) ein wirksames Erhöhungsverlangen im Sinne des § 3 MHG zu sehen ist, hat dieses nach Auffassung des Gerichts einen „Verbrauch” des Gestaltungsrechts welches dem Kläger nach § 3 MHG zusteht bzw. zugestanden hat, zur Folge. Das Gericht teilt die Rechtsauffassung des Beklagten, daß § 3 MHG eine wiederholte bzw. „gestaffelte” Ausübung dieses Gestaltungsrechts nicht vorsieht. Wollte man dem Vermieter – jedenfalls in den Fällen, in denen er sich bei der erstmaligen Geltendmachung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG eine weitere Erhöhung der Miete auf der Grundlage desselben Modernisierungsaufwands nicht vorbehalten...