AG Bad Urach Urteil vom 30.08.1991 - 2 C 283/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmung z. Mieterhöhung

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist –für die Beklagte wegen der Kosten– vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 300,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses.

Die Klägerin ist gewerbliche Zwischenmieterin einer Wohnung im Erdgeschoß des Gebäudes Metzinger Straße 90 in 7433 Dettingen/Erms. Mit Untermietvertrag vom 18.07.84 vermietete sie die Wohnung an die Beklagte.

Die Klägerin strebt die Erhöhung des Mietzinses von 7,50 DM/qm auf 9,– DM/qm an. In einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen vom 26.02.1991 hat die Klägerin ihr Anliegen der Beklagten vorgetragen. In diesem Schreiben nennt die Klägerin zwar 3 Vergleichswohnungen, jedoch ohne Angabe der jeweiligen Wohnungsgröße und insbesondere ohne Angabe des jeweiligen Mietzinses pro Quadratmeter oder des jeweiligen Gesamtmietzinses. Insoweit hat die Klägerin lediglich ausgeführt, vergleichbare Wohnungen würden in Dettingen zu einem Quadratmeterpreis von 9,70 bis 9,80 DM vermietet, ohne einen dieser Preise den aufgezählten drei Vergleichswohnungen zuzuordnen.

Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 12.07.1991 hat die Klägerin –bei der Erörterung der Sach- und Rechtslage– für die drei Vergleichswohnungen jeweils deren Größe, Netto-Mietzins und Mietzins pro Quadratmeter zu Protokoll gegeben.

Die Klägerin meint, ihr Mieterhöhungsverlangen erfülle alle Erfordernisse des MHG. Sie beantragt,

die Beklagte zur Zustimmung einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 529,88 DM um 106,12 DM auf 636,– DM ab 01.05.1991 zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, die von der Klägerin benannten drei Vergleichswohnungen seien weder nach Quadratmetern noch nach jeweils zu bezahlender Miete ausreichend dargestellt worden, so daß sie zur Überprüfung der ortsüblichen Miete für die Beklagte nicht geeignet gewesen seien. Ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen liege deshalb nicht vor.

Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

Es fehlt an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen. Hierfür wäre erforderlich gewesen, daß die Klägerin in ihrem Schreiben vom 26.02.91 den benannten drei Vergleichswohnungen jeweils den Grundmietzins (ohne Nebenkosten) sowie die Wohnungsgröße oder den Mietzins pro Quadratmeter zugeordnet hätte. Dem Mieter, der mit einem Mieterhöhungsverlangen konfrontiert wird, muß es bereits an Hand des Schreibens des Vermieters möglich sein, die Ortsüblichkeit und Angemessenheit der geforderten Erhöhung zu prüfen, was nur möglich ist, wenn jede Vergleichswohnung mit ihrem Preis versehen ist.

Fehlt es an einer derartigen Überprüfbarkeit, so ist das schriftliche Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam; die Überlegungsfrist für den Mieter (§ 2 Abs. 3 MHG) beginnt nicht zu laufen.

Indem die Klägerin die fehlenden Angaben im Termin zur mündlichen Verhandlung zu Protokoll gegeben hat, ist das unwirksame schriftliche Erhöhungsverlangen nicht geheilt worden. Eine derartige „Nachbesserung” ist richtiger Ansicht nach nicht möglich. Formal gesehen fehlt es bereits an der von § 2 Abs. 2 MGH vorausgesetzten Schriftform, die durch bloße Angaben zu Protokoll des Gerichts nicht erfüllt ist. Davon abgesehen genügt es nicht, wenn lediglich der fehlende Begründungsteil nachgeholt wird; vielmehr muß eine völlig neue Erklärung abgegeben werden, die für sich betrachtet allen Erfordernissen des § 2 Abs. 2 MHG genügt.

Selbst dann, wenn man die „Nachbesserung” im vorliegenden Fall akzeptieren würde, könnte die Klage –zum jetzigen Zeitpunkt– keinen Erfolg haben, weil die zweimonatige Überlegungsfrist des Mieters, die mit der Nachholung der fehlenden Daten zu laufen beginnen würde, nicht abgelaufen wäre.

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen liegt also weder ursprünglich noch nachträglich vor. Die Klage ist abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Unterschriften

Bross Richter am Amtsgericht

Fundstellen

Dokument-Index HI1697543