Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietzinszahlung und Zustimmung zur Mieterhöhung
Nachgehend
Tenor
1 Die Beklagten werden verurteilt, für die Wohnung im Hause Altenbekener Damm 35, 3000 Hannover 1. 1. OG., einer monatlichen Mietzinserhöhung am 237,70 DM von 795,50 DM auf 1.033,20 DM mit Wirkung seit dem 1.3.1991 zuzustimmen.
2. Im übrigen (wegen des Zahlungsanspruchs) wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.200,– DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin hat den Beklagten die im Tenor bezeichnete Wohnung vermietet. Sie ist 120 qm groß und verfügt über einen Balkon Der monatliche Mietzins betrug seit Jahren unverändert 795,50 DM, also 6,23 DM pro qm. Mit Schreiben vom 79.11.1990, den Beklagten am 2.12.1990 übergeben, forderte die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung auf 1.033,20 DM. Die Beklagten kamen diesem Verlanger nicht nach.
Anfang Dezember 1990 brach ein Wasserrohr im Bad der von den Beklagten gemieteten Wohnung. Für die notwendige Reparatur mußte eine Wand aufgestemmt und später wieder hergerichtet werden. Wegen der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen behielten die Beklagten 241,81 DM des für die Monate Dezember und Januar geschuldeten Mietzinses ein.
Die Klägerin behauptet, der ortsübliche Mietzins für die Wohnung der Beklagten beliefe sich auf 8,61 DM/m².
Nachdem sie ihren Anspruch auf das Betreten der Wohnung mit einem Teil-Anerkenntnis-Urteil vom 3.5.1991 erstritten hat, beantragt sie nun noch.
- die Beklagten zu verurteilen, für die Mietwohnung im Hause Altenbekener Damm 35, 3000 Hannover 1, 1. Obergeschoß, einer monatlichen Mietzinserhohung von 237,70 DM von 795,50 DM auf 1.033,20 DM monatlich mit Wirkung vom 1.3.1991 an zuzustimmen,
- die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 141,81 DM nebst 4 % Zinsen seit Zustellung der Klage zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie halten das Mieterhohungsverlangen für unwirksam. Die darin bezeichneten Wohnungen seien mit der ihrigen nicht vergleichbar. Die ihrige verfuge über eine Zentralheizung, wahrend die Vergleichswohnungen zumindest teilweise mit Gasetagenheizungen ausgerüstet seien.
Wegen des weiteren Vortrages der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. und Arch tekts Reinhard Hesse.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des Gutachtens verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig jedoch nur teilweise begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung des einbehaltenen Mietzinses für die Monate Dezember 90 und Januar 91 mehr zu. Während dieser Zeit waren die Beklagten berechtigt, den Mietzins entsprechend § 537 BGB zu mindern. Im Dezember sind durch den Wasserrohrbruch bedingt Maurer- und Klempnerarbeiten in ihrer Wohnung vorgenommen worden, daß die dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen letztlich durch Baufeuchtigkeit bis in den Januar 1991 anhielten, kann als richtig unterstellt werden. Für diese Zeit war der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache, insbesondere des Bades, mithin eingeschränkt, so daß die Beklagten die Miete nicht in voller Hohe zu entrichten brauchten. Angesichts einer Monatsmiete von damals 795,50 DM scheint die Minderung für zwei Monate um insgesamt 241,81 DM angemessen.
Wegen des geltend gemachten Mietzinserhöhungsarspruches indes ist die Klage begründet. Die Beklagten müssen dem Verlangen der Klägerin gemäß § 2 Abs. 1 MHG zustimmen. Zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens war der Mietzins seit mehr als einem Jahr unverändert. Das Erhöhungsverlangen scheitert nicht an der Kappungsgrenze (30 % innerhalb von drei Jahren) und der nunmehr verlangte Mietzins übersteigt die ortsübliche Miete nicht. Letzteres ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen Hesse, der eine Quadratmetermiete von 8,46 DM ermittelt hat zuzuglich eines Aufschlages von 0,25 DM pro qm wegen des Balkons, mit dem die Wohnung der Beklagten ausgestattet ist. Die Summe dieser beiden Beträgest liegt noch oberhalb dessen, was die Klägerin von den Beklagten in diesem Rechtsstreit verlangt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist das Mieterhöhungsverlangen vom 29.11.1990 nicht unwirksam gewesen. Die darin bezeichneten Wohnungen sind im wesentlichen mit derjenigen der Beklagten vergleichbar. Diese Vergleichbarkeit scheitert nicht bereits deshalb, weil die Wohnungen mit verschiedenen Heizungssystemen ausgerüstet sind. Die Benennung von Vergleichswohnungen soll den Mieter lediglich instandsetzen, sich ein Bild davon zu machen, welche Miete in ähnlichen Wohnungen gezahlt wird. Eine Identität zwischen den benannte...