Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger/Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte/Widerklägerin DM 657,47 nebst 4 % Zins hieraus seit dem 26.09.1984 zu bezahlen.
3. Der Kläger/Widerbeklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger/Widerbeklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 2.100,– abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte/Widerklägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zahlung eines noch offenstehenden Betrages aus der Wohngeldabrechnung 1983 in Höhe von DM 801,10.
Zwischen den Parteien bestand auf Grundlage des Mietvertrages vom 21.04.1978 ein Mietverhältnis in der Zeit vom 01.05.1978 bis 30.09.1983. Gemäß § 3 des Mietvertrages hatte die Beklagte neben dem monatlich zu zahlenden Mietzins Vorauszahlungen auf folgende Nebenkosten zu leisten: Wasser, Kanalisation, Müllabfuhr, Allgemeinbeleuchtung, Kaminreinigung, Lift, Treppenreinigung. Die während der Mietzeit angefallenen Nachzahlungen aus den Wohngeldabrechnungen 1980 und 1981 bezahlte die Beklagte vorbehaltlos, während sie auf den geltend gemachten Nachzahlungsbetrag aus der Wohngeldabrechnung 1982 lediglich eine Akontozahlung leistete und den darüber hinausgehend geforderten Nachzahlungsbetrag mit der Begründung ablehnte, daß sie entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen nicht zur Zahlung der Instandhaltungsrücklagen und der Verwaltungskosten verpflichtet sei. In den von der Sparkasse – Wohnbau – …, erstellten Wohngeldabrechnungen sind unter anderem Kostenbeiträge für die Instandhaltung sowie Verwaltungskosten ausgewiesen.
Der Kläger ist der Ansicht, daß die Beklagte verpflichtet sei, den in der Wohngeldabrechnung 1983 ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag zu entrichten. Insoweit sei durch die mehrmalige vorbehaltlose Zahlung eine stillschweigende Vertragsabänderung dahin zustandegekommen, daß die Beklagte auch für die Instandhaltungsrücklagen sowie für die Verwaltungskosten aufzukommen habe. Kulantsweise habe er sich bereit erklärt, von der Wohngeldabrechnung 1983 die Instandhaltungskosten in Höhe von DM 346,24 in Abzug zu bringen, sodaß ihm gegen die Beklagte noch ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von DM 801,10 zustünde.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn DM 801,10 nebst 4 % Zins hieraus seit dem 06.08.1984 zu bezahlen und die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte beantragt
Klagabweisung und widerklagend, den Kläger/Widerbeklagten zu verurteilen, an sie DM 657,47 nebst 4 % Zins hieraus seit dem 26.09.1984 zu bezahlen.
Die Beklagte ist der Ansicht, daß sie, wie aus dem Vertrag ersichtlich, nicht verpflichtet gewesen sei, Kosten für Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten zu tragen. Insoweit gehörten die Kosten des WEG-Verwalters und die Instandhaltungsrücklagen nicht zu den Betriebskosten im Sinne des § 4 MHG und könnten daher auch nicht auf den Mieter umgelegt werden, da eine solche Vereinbarung gem. § 10 MHG unwirksam wäre. Dabei spiele es keine Rolle, ob diese Vereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend zustandegekommen ist. Nachdem sie somit zu Unrecht die Instandhaltungsrücklagen und die Kosten des WEG-Verwalters für die Abrechnungsjahre 1980 und 1981 bezahlte habe, stünde ihr ein Rückzahlungsanspruch über einen Betrag in Höhe von DM 1.237,94 zu. Mit dieser Forderung erkläre sie die Aufrechnung und erhebe bezüglich des darüberhinausgehenden Betrages Widerklage.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet, die Widerklage dagegen ist begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte aus der Wohngeldabrechnung 1983 ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von DM 580,47 zu. Diese Forderung ist jedoch durch Aufrechnung mit einer der Beklagten zustehenden Gegenforderung erloschen (§ 389 BGB). Dem Kläger steht gegen die Beklagte aus der Wohngeldabrechnung 1983 lediglich ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von DM 580,47 zu, da eine, ausdrückliche oder stillschweigende, Vereinbarung dahingehend, daß die Kosten des WEG-Verwalters und Instandhaltungsrücklagen vom Mieter zu tragen sind, gegen § 10 MHG verstößt und damit unwirksam ist (LG Frankfurt, ZMR 80, 278; LG Braunschweig, ZMR 73, 154; AG Walsrode, WM 73, 250; AG Köln, MDR 74, 757; Bardelmes, 2. WK SchG, 2. Aufl., § 4 MHG, Randnr. 3; Münchner-Kommentar, § 4 MHG (Anhang zu § 564 b) Randnr. 4; Emmerich/Sonnenschein § 4 MHG Randnr. 6; Palandt/Putzo, 39 Aufl., § 4 MHG Anm. 3 a; Schmitt/Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl. C 250, 251; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Randnr. III 300). Insoweit ist anerkannt, daß Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen nicht zu den Betriebskosten im Sinne von Anlage 3 zu § 27 II BV zählen und daß § 4 MHG nur die Betriebskosten in dem genannten Sinne umfaßt (vgl. Schmitt/Futterer/Blank, Wohnraumschut...