Entscheidungsstichwort (Thema)
Umlegung neuer Verwaltungskosten
Orientierungssatz
Der Vereinbarung, daß der Vermieter bei Erhöhung oder Neueinführung von Hausverwaltungskosten berechtigt ist, den Mehrbetrag auf die Mieter umzulegen, stehen MietHöReglG §§ 4, 10 nicht entgegen.
Tenor
Das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 28.11.1979 wird abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, 291,12 DM nebst 4 % Zinsen aus 242,60 DM seit dem 8.8.1979 sowie 4 % Zinsen aus je 24,26 DM seit dem 3.8.1979 bzw. 9.9.1979, weiterhin ab 1.10.1979 monatlich 24,26 DM bis jeweils zum dritten Werktag eines jeden Monats über freiwillig gezahlte Miet- und Nebenkosten von 1.400,-- DM hinaus so lange zu zahlen, als er die Parterrewohnung im Hause ... bewohnt.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Tatbestand
Der Beklagte bewohnt auf Grund Mietvertrages vom 3. 7. 1978 im Hause ... das der Klägerin gehört, die Erdgeschoßwohnung. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die Kopie Bl. 9 -- 16 d.A. Bezug genommen.
Mit Wirkung vom 1. 10. 1978 übertrug die Klägerin ihrem Prozeßbevollmächtigten gegen ein Honorar von jährlich 1.000,-- DM zuzüglich Mehrwertsteuer die Hausverwaltung. Mit Schreiben vom 27. 2. 1979 hat die Klägerin den Beklagten aufgefordert, die dadurch anfallenden Mehrkosten von monatlich 24,26 DM, berechnet nach dem Verhältnis der Wohnflächen im Hause, zu zahlen.
Die Klägerin hat behauptet, die Verwaltungskosten, die unstreitig gem. § 4 Abs. 1 b Nr. 19 des Mietvertrages durch die Nebenkostenpauschale von 120,-- DM monatlich abgegolten waren, hätten sich daraus ergeben, dass sie die jährlichen Umlagen von Wasser- und Kanalgebühren durch den Haus- und Grundbesitzerverein habe vornehmen lassen, ferner daraus, dass sie die Unkosten ihrer eigenen Verwaltungstätigkeit abgedeckt habe. Ihr jetziger Hausverwalter sei dagegen mit der sonstigen Verwaltungstätigkeit, insbesondere der Abwicklung des Schriftverkehrs, betraut. Zur Begründung ihres Begehrens auf Umlegung der entstandenen erhöhten Verwaltungskosten hat die Klägerin sich auf § 4 Abs. 4 des Mietvertrages bezogen, wonach der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt ist, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen.
Die Klägerin hat Verurteilung des Beklagten zur Zahlung des Verwaltungskostenanteils für die Zeit vom 1. 10. 1978 bis 31. 9. 1979 mit 291,12 DM nebst Zinsen sowie weiterhin Verurteilung zur Zahlung eines monatlichen Betrages von 24,26 DM ab 1. 10. 1979 beantragt. Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
Der Beklagte hat sich auf den Standpunkt gestellt, nach den Vorschriften des Miethöhenregelungsgesetzes könne der Erhöhungsbetrag der Verwaltungskosten nicht umgelegt werden.
Durch Urteil vom 28. 11. 1979, das vollinhaltlich in Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht Wiesbaden die Klage im wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, die Kosten des Verwaltung seien keine Betriebskosten, deren Erhöhung nach § 4 MHG umlagefähig sei, Soweit der Mietvertrag etwas anderes bestimme, verstoße dies gegen § 10 MHG.
Gegen dieses Urteil richtet sich in der aus den Akten ersichtlichen Form und Frist die Berufung der Klägerin. Sie wiederholt ihre Ansicht aus dem ersten Rechtszug, das Klagebegehren könne sich allein nach § 4 Abs. 4 des Mietvertrages richten, weil eine Regelung der Umlage von Verwaltungskosten in § 4 MHG nicht getroffen, folglich auch eine durch § 10 MHG verbotene Abweichung von der gesetzlichen Regelung nicht gegeben sei.
Die Klägerin beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, 291,12 DM nebst 4 % Zinsen aus 242,60 DM seit 8. 8. 1979 sowie 4 % Zinsen aus je 24,26 DM seit dem 3. 8. bzw. 3. 9. 1979 sowie ab dem 1. 10. 1979 monatlich je 24,26 DM im voraus bis spätestens zum 3. Werktag eines jeden Monats über freiwillig gezahlte Miet- und Nebenkosten von 1.400,-- DM hinaus so lange zu zahlen, als er die Parterre-Wohnung im Hause Wiesbaden, ... bewohnt.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil in rechtlicher Hinsicht. Er meint im übrigen, es handele sich um eine Neueinführung von Betriebskosten, deren Umlage § 4 MHG nicht vorsehe. Er bestreitet in diesem Zusammenhang, dass zuvor Verwaltungskosten in nennenswerter, umlegungsfähiger Höhe überhaupt entstanden seien.
Wegen weiterer Einzelheiten des dargestellten Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie muß auch in der Sache Erfolg haben.
Die Frage, ob und inwieweit erhöht anfallende Verwaltungskosten auf den Beklagten abgewälzt werden können, richtet sich im vorliegenden Falle ausschließlich nach der konkreten Regelung des Mietvertrages. Die Parteien haben in § 4 Absatz 4 des Mietvertrages vereinbart, dass der Vermieter bei Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten berechtigt ist, den Mehrbetrag umzulegen. Die §...