Tenor
Es wird festgestellt, dass die Kündigungen der Beklagten vom 22.04.2010, 07.06.2010, 26.07.2010 und vom 07.09.2010 unwirksam sind und das Mietverhältnis vom 27.09.2007 über die im 2.OG links des Hauses gelegene Wohnung fortbesteht.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des . vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Mieterin der im Tenor näher bezeichneten Wohnung, die Beklagte ist Vermieterin dieser Wohnung, Die monatliche Miete beträgt 300 EUR Grundmiete zzgl. 80 EUR Nebenkostenvorauszahlung und 3 EUR Pauschale für die Gemeinschaftsantenne. Am 21.12.2009 wies die Klägerin die Beklagte darauf hin, dass aus dem Kabelkanal der Deckenbeleuchtung in der Küche sowie aus den Stromkabeln der Flur-, Wohnzimmer- und Schlafzimmerlampe Wasser tropfen würde, wodurch es zu Kurzschlüssen in der Elektrik komme. Außerdem sei der Keller bei Schneefall und starkem Regen feucht und es habe sich bereits Schimmel gebildet. Mit Schreiben vom 05.03.2010, welches der Beklagten zugegangen ist, zeigte die Klägerin die Mängel schriftlich an. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.03.2010, welches erst im April 2010 zuging, kündigte die Klägerin an, die Miete rückwirkend ab Januar 2010 um 25% zu mindern und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 25% auszuüben, wenn eine Beseitigung der Mängel nicht erfolge. Die Miete für den Monat April zahlte die Klägerin nur in Höhe von 95,75 EUR. Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.04.2010 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.07.2010. Die Kündigung wurde darauf gestützt, dass die Wohnung für den Sohn der Beklagten benötigt werde, dass die Aprilmiete nicht gezahlt worden sei, dass es zu Lärmbelästigungen durch die Klägerin gekommen sei und dass die Klägerin auch die Wäsche für andere Familienmitglieder übernehme. Mit Schreiben vom 19.05.2010 bestätigte ein Dachdeckermeister, dass Undichtigkeiten am Dach nicht vorhanden seien und der Speicherboden trocken sei. Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.06.2010 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, die Klägerin sei mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Die Klägerin hatte für den Monat Mai keine Miete gezahlt und für den Monat Juni einen Betrag in Höhe von 191,50 EUR. Mit Schriftsatz vom 26.07.2010 kündigte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten erneut das Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, dass die Klägerin mit mehr als Monatsmieten in Verzug sei. In den Monaten Juli, August und September 2010 zahlte die Klägerin jeweils 191,50 EUR. Mit Schriftsatz vom 07.09.2010 erklärte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten erneut die Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Die Klägerin behauptet, dass aus dem Kabelkanal der Deckenbeleuchtung in der Küche sowie aus den Stromkabeln der Flur-, Wohnzimmer- und Schlafzimmerlampe Wasser tropfen würde, wodurch es zu Kurzschlüssen in der Elektrik komme. Außerdem sei der Keller bei Schneefall und starkem Regen feucht und es habe sich bereits Schimmel gebildet. Darüber hinaus habe sich im Schlafzimmer Schimmel gebildet. Alle diese Mängel seien auf bauliche Ursachen des Gebäudes zurückzuführen. Eine Minderung in Höhe von 25% und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 25% seien angemessen. Ein Eigenbedarf bezüglich des Sohnes der Beklagten bestünde nicht und auch zu Lärmbelästigungen durch die Klägerin sei es nicht gekommen.
Die Klägerin beantragt,
- wie erkannt -
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die von der Klägerin geschilderten Mängel bestünden nicht. Wenn sie bestünden, seien sie jedenfalls auf ein falsches Lüftungsverhalten der Klägerin zurückzuführen. Die Klägerin schulde daher die volle vereinbarte Miete.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschlüssen vom 05.10.2010, 24.11.2010 und 23.12.2010 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens, eines Ergänzungsgutachtens sowie durch eine Anhörung des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen Isenmann vom 03.11.2010 und vom 27.11.2010 sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2011 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Kündigungen der Beklagten vom 22.04.2010, 07.06.2010, 26.07.2010 und vom 07.09.2010 sind unwirksam und das Mietverhältnis vom 27.09.2007 über die im 2.OG links des Hauses gelegene Wohnung besteht fort.
Den in der Kündigung vom 22.04.2010 behaupteten Eigenbedarf hinsichtlich des Sohnes der Beklagten hat die Beklagte trotz Bestreitens der Klägerin nicht näher begründet. Es ist nicht dargelegt, ab wann und ...