AG Berlin-Charlottenburg Teilurteil vom 20.06.1997 - 24 a C 56/97

Tenor

1. Die Klage gegen den Beklagten zu 4) wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Beklagten zu 4) zu tragen, im übrigen bleibt die Kostenentscheidung der Schlußentscheidung vorbehalten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte zu 4) vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom Dezember 1984 mit der Nordstern-Lebensversicherungs-AG Mieter einer 3 1/2 Zimmerwohnung in dem Hause in der Brandenburgischen Str. 13 in Berlin-Wilmersdorf. In der Folge kam es zu einem Eigentümerwechsel. Durch Beschluß des Amtsgerichts Charlottenburg vom 24. Februar 1997 ist die Zwangsverwaltung u.a. über das Grundstück in der Brandenburgischen Str. 13 angeordnet und der Beklagte zu 4) zum Zwangsverwalter bestellt worden.

Die Kläger verlangen mit der Klage die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 5.888 DM zur Beseitigung von Mängeln an Fenstern der Wohnung. Hierzu behaupten sie, die Doppelkastenfenster seien nicht mehr dicht und müssen instandgesetzt werden. Hierzu müssten, wie sich aus dem eingeholten Kostenvoranschlag ergibt, 5.888 DM aufgewandt werden. Sie behaupten weiter unter Vorlage entsprechenden Schriftverkehrs, daß sie den Beklagten zu 1) und die Hausverwaltung zur Beseitigung der Mängel aufgefordert hätten. Sie sind der Ansicht, daß dies zur Begründung eines Vorschußanspruches ausreicht. Sie hätten nämlich ein Schreiben vom 27. Dezember 1995 erhalten, in dessen Kopf der Name des Beklagten zu 1) angegeben gewesen sei, das Schreiben habe wörtlich gelautet: „Mit Wirkung zum 1. Januar 1996 habe ich die Wohnanlage erworben …”, woraufhin sie ihre Miete – was unstreitig ist – auf das dort bezeichnete Konto bezahlt. In der folgenden Korrespondenz, die sowohl an den Beklagten zu 1) als auch an die Mecnun Arslan Vermögensverwaltungs- und Beteiligungs GmbH gerichtet gewesen sei, hätten sie auch den Zustand der Fenster gerügt, woraufhin eine Besichtigung stattgefunden hätte. Der Prozeßbevollmächtigte der Kläger habe dann schließlich die Verwaltungs GmbH unter Fristsetzung bis zum 31. Januar 1997 zur Beseitigung der Mängel an den Fenstern aufgefordert. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt der behaupteten Schriftsätze wird auf die eingereichten Schreiben, Bl. 13 bis 16 und 28 bis 30 d.A., Bezug genommen.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu 4) zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 5.888 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit (15. Mai 1997) zu zahlen.

Der Beklagte zu 4) beantragt,

die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

1) Die gegen den Beklagten zu 4) als Partei kraft Amtes gerichtete Klage ist zulässig, aber unbegründet.

a) Den Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Beseitigung der behaupteten Mängel an den Fenstern der Wohnung gegen den Beklagten zu 4) zu.

aa) Allerdings ist anerkannt, daß der Mieter unter den Voraussetzungen des § 538 Absatz 2 BGB grundsätzlich von dem Vermieter die Zahlung eines Vorschusses zur Beseitigung der Mängel verlangen kann, er muß nicht durch eigene Beauftragung eines Handwerkers in Vorleistung gehen (vgl. BGHZ 56, 136, 141; KG NJW-RR 1988, 1039, Rechtsentscheid; LG Berlin, 65. Kammer, GE 1997, 427, 428).

bb) Im vorliegenden Fall kann auch offen bleiben, ob die Kläger ihren Vermieter überhaupt ausreichend in Verzug gesetzt haben, denn die überreichte vorprozessuale Korrespondenz ist lediglich an den Beklagten zu 1) gerichtet. Daß dieser aber überhaupt durch Eigentumserwerb Vermieter geworden ist, behaupten die Kläger schon nicht mehr. Er wurde es insbesondere auch nicht durch das Schreiben vom 27. Dezember 1995, weil sich ein einseitiger Vermieterwechsel nur unter den Voraussetzungen des § 571 BGB vollziehen kann. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Es ist auch nicht ausreichend vorgetragen worden oder ersichtlich, daß der Beklagte zu 1) von den eigentlichen Eigentümern bevollmächtigt worden ist und damit ihm gegenüber wirksam verzugsbegründende Erklärungen abgeben werden konnten. Das gleiche gilt für die Hausverwaltung vor allem auch deshalb, weil der Prozeßbevollmächtigte der Kläger im Schreiben vom 3. Februar 1997 selber auf Bedenken gegen die Wirksamkeit der Hausverwaltervollmacht hingewiesen hat.

cc) Jedenfalls aber ist der Beklagte zu 4) nicht mit der Beseitigung der Mängel in Verzug geraten. Denn er ist noch überhaupt nicht zur Beseitigung aufgefordert worden. Eine solche Aufforderung ergibt sich auch nicht aus der Klage selber, weil diese bereits auf Zahlung des Vorschusses gerichtet ist. Dem Beklagten zu 4) können aufgrund seiner Stellung als Zwangsverwalter auch nicht die Mahnschreiben an den Beklagten zu 1) und die Hausverwaltung – ihre verzugsbegründende Wirkung unterstellt – zugerechnet werden. Der Zwangsverwalter tritt nämlich nicht aufgrund eines Forderungsübergangs in das Mietverhältnis ein, sondern die Rechte und Pflichten aus dem ...