Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin, eine im Rechtsverkehr als solche auftretende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR), verlangt von der Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Brutto-Kalt-Miete für die von ihr inne gehaltene Wohnung.
Eine … als Vermieterin und Grundstückseigentümerin sowie die Beklagte als Mieterin schlossen unter dem 10. April 1979 einen Mietvertrag über die Wohnung … beziehungsweise … (Anlage K 6). Diese Wohnung hat eine Wohnfläche von 81,48 Quadratmetern, die Brutto-Kalt-Miete für sie betrug zuletzt 427,89 Euro (Anlage K 1).
Die Klägerin ist am 31. Januar 1990 in das Grundbuch als Eigentümerin des Gebäudes, in dem sich die in Rede stehende und von der Beklagten inne gehalten Wohnung befindet, eingetragen worden (Anlage K 4). Zuvor haben zahlreiche Eigentümerwechsel an diesem Gebäude stattgefunden (Anlage K 7).
Mit Schreiben vom 29. November 2004 bat die … (im Folgenden: …), die Hausverwaltung der Klägerin,
„namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer (…)”
die Beklagte vergeblich um Zustimmung zur Erhöhung der „Kaltmiete” von 427,89 Euro um 71,34 Euro auf 499,23 Euro mit Wirkung ab dem 01. Februar 2005 (Anlage K 2).
Die Klägerin behauptet, dass die von der Beklagten inne gehaltene Wohnung über wohnwerterhöhende Merkmale in den Merkmalgruppen 2 bis 5 und über das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag” verfüge. Im Übrigen ist sie der Auffassung, dass das Schreiben der … vom 29. November 2004 (Anlage K 2) den gesetzlichen Anforderungen an ein Mieterhöhungszustimmungsbegehren entspräche, sich aus ihm insbesondere die Person des im Rechtssinne die Zustimmung verlangenden Vermieters hinreichend ergäbe. Der Beklagten sei es auch aufgrund der zahlreichen an sie gerichteten Mieterhöhungszustimmungsschreiben der … in der Vergangenheit (Anlage K 8 bis K 12) auch verwehrt, im hiesigen Rechtsstreit in Abrede zu stellen, dass sie – die Klägerin – ihre Vermieterin sei.
Die Klägerinbeantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für ihre Wohnung in …, von derzeit 427,89 Euro um 71,34 Euro auf 499,23 Euro monatlich mit Wirkung ab dem 01. Februar 2005 zuzustimmen.
Die Beklagtebeantragt,
die Klage abzuweisen.
Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gelangten Unterlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage war abzuweisen, weil sie unzulässig ist.
1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen für das klageweise geltend gemachte Begehren der Klägerin nach Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung im Sinne des § 558 b Absatz 2 (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (Bundesgesetzblatt I 2001, Seite 1149 ff.) in Verbindung mit Artikel 229 § 3 EGBGB (im Folgenden: neuer Fassung) liegen hier nämlich nicht vor.
Für die Zulässigkeit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unter anderem ein entsprechendes vorgerichtliches und wirksames Verlangen des Vermieters im Sinne des § 558 Absatz 1 (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB neuer Fassung erforderlich (vergleiche BGH, NJW-RR 2004, 1159; BayObLG, NJW-RR 2000, 964; LG Berlin, GE 1999, 777; WuM 1980, 18; AG Köpenick, GE 2005, 621 f.; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage (2003), § 558 b, Randnummer 92 mit weiteren Nachweisen, in Verbindung mit § 558 a, Randnummer 7 mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 64. Auflage (2005), § 558 b, Randnummer 7 mit weiteren Nachweisen).
Ein solches ist hier aber nicht gegeben:
a)
Ein vorgerichtliches und wirksames Begehren nach Zustimmung zur Mieterhöhung bedingt unter anderem, dass die Klägerin als Vermieterin die Beklagte als Mieterin zu einer entsprechenden Zustimmung wirksam, aber vergeblich aufgefordert hatte (§ 558 b Absatz 2 Satz 1 (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB neuer Fassung). Dem genügt das Schreiben der … vom 29. November 2004 (Anlage K 2), das als einziges für ein solches Verlangen hier in Betracht kommt, jedoch nicht.
(1)
Ein Verlangen nach Zustimmung zur Mieterhöhung im Sinne des § 558 Absatz 1 Satz 2 (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB neuer Fassung muss von dem Vermieter als Erklärendem stammen oder ihm zumindest zuzurechnen sein (vergleiche KG, MDR 1998, 529; LG Berlin, GE 1999, 777; ZMR 1997, 358; AG Köpenick, am angegebenen Ort; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, am angegebenen Ort, vor § 558, Randnummern 16 und 17 mit weiteren Nachweisen, Weidenkaff, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 558 a, Randnummer 2 mit weiteren Nachweisen). Dem wird das in Rede stehende Schreiben vom 29. November 2004 (Anl...
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