AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 16.04.2004 - 235 C 4/04

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagte ist Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung, bezugsfertig am 01.01.1999, mit 90,34 qm Fläche in der …. Die Klägerin ist Vermieterin der genannten Wohnung. Der Mietzins beträgt seit mehr als einem Jahr 508,12 EUR netto zuzüglich Betriebskostenvorschuss von 145,51 EUR sowie Heizkostenvorschuss von 78,51 EUR.

Mit Schreiben vom 15.09.2003 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 609,74 EUR netto zuzüglich Betriebskostenvorschuss von 145,51 EUR sowie Heizkostenvorschuss von 78,51 EUR mit Wirkung ab 01.12.2003.

Auf das als Anlage K 2 eingereichte Mieterhöhungsverlangen wird Bezug genommen (Bl. 16–20 d.A.).

Mit der am 09.01.2004 bei Gericht eingegangenen Klage hat die Klägerin zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung …, von bisher monatlich 508,12, EUR netto auf nunmehr 609,74 EUR netto zzgl. 145,51 EUR Betriebskostenvorschuss sowie 78,51 EUR Heizkostenvorschuss mit Wirkung ab 01.12.2003 zuzustimmen.

Mit Schreiben vom 17.03.2004 hat die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 609,74 EUR netto zuzüglich Betriebskostenvorschuss von 145,51 EUR sowie Heizkostenvorschuss von 78,51 EUR mit Wirkung ab 01.06.2004 verlangt. Auf das Schreiben (Bl. 42–48 d.A.) wird Bezug genommen.

Nunmehr beantragt die Klägerin,

die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung … von bisher monatlich 508,12, EUR netto auf nunmehr 609,74 EUR netto zzgl. 145, 51 EUR Betriebskostenvorschuss sowie 78,51 EUR Heizkostenvorschuss mit Wirkung ab 01.12.2003 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlage Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist abzuweisen, weil sie zum jetzigen Zeitpunkt unzulässig ist.

1. Die Klägerin hat vorliegend gemäß §§ 263, 267 ZPO eine sachdienliche und damit zulässige Klageänderung vorgenommen, indem sie das ursprünglich formell unwirksame Mieterhöhungsverlangen vom 15.09.2003 nach § 558 b Absatz 3 Satz 1 BGB durch ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen vom 17.03.2004 geheilt hat.

Das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen war jedenfalls formell unwirksam, weil es nicht die Voraussetzungen der Textform nach §§ 558 a Absatz 1, 126 b BGB erfüllte. Grundsätzlich sind nämlich bei einer juristischen Person oder einer Handelsgesellschaft Angaben dazu erforderlich, welche natürliche Person in welcher Funktion die Erklärung abgegeben hat (vgl. LG Berlin GE 2003, 1156 f.).

Vorliegend ist das Mieterhöhungsverlangen (Bl. 16 d.A.) von der … als Vertreterin der Klägerin abgegeben worden, ohne dass aus dem Schreiben ersichtlich ist, welche natürliche Person diese Erklärung abgegeben hat. Auf dem Schreiben finden sich weder Unterschrift noch Stempel oder sonstige Hinweise auf die natürliche Person, der diese Erklärung als Urheber zuzurechnen ist.

Soweit die Klägerin vorträgt, der Inhaber der Hausverwaltung sei der Beklagten bekannt, reicht dies für die formelle Wirksamkeit nicht aus. Denn aus dem Schreiben ergibt sich nicht, dass die Erklärung vom Inhaber der Hausverwaltung stammt.

Bei einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter grundsätzlich ein wirksames Erhöhungsverlangen auch während des Rechtstreits nachholen. Dies hat die Klägerin vorliegend getan.

2. Die geänderte Klage auf Zustimmung ist unzulässig, weil für das nachgeholte Mieterhöhungsverlangen die Zustimmungsfrist des § 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB noch nicht abgelaufen ist.

Grundsätzlich löst ein nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 b Absatz 3 BGB eine neue zweimonatige Überlegungsfrist nach § 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB aus. Innerhalb dieser Frist kann die Zustimmungsklage grundsätzlich nicht, auch nicht hilfsweise, auf das nachgeholte Zustimmungsverlangen gestützt werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter bereits hinsichtlich des ersten unwirksamen Mieterhöhungsverlangens eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er auch einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen auf keinen Fall zustimmen werde. In diesem Fall wäre das Abwarten der Überlegungsfrist eine überflüssige und sinnlose Förmelei (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Auflage, § 558 b, Rn. 169 m.w.N.).

Vorliegend ist die genannte Ausnahme nicht einschlägig. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.11.2003 (Anlage B1, Bl. 33 d.A.) hat sich die Beklagte vorprozessual lediglich auf die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens berufen. Materielle Einwendungen gegen die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hat sie nicht erhoben, sondern vergleichsweise s...