Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind seit dem 16. August 1972 Mieter … Zimmer-Wohnung, …. Der Beklagte zu 2) ist Beamter der Klägerin. Bei der Wohnung handelt es sich um eine mit Rücksicht auf das Dienstverhältnis vermietete Werkmietwohnung. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung wird auf den in. Kopie vorliegenden Mietvertrag vom 22. September 1972 (Bl. 7 bis 10 d.A.) und auf den in Kopie vorliegenden Mietvertrag vom 11.02.1976 (Bl. 11 bis 12 d.A.) verwiesen.
Die Beklagten stimmten einer Mieterhöhung zuletzt zum 01.12.1991 zu. Danach schulden sie eine Grundmiete von 1.150,69 DM, einen Zuschlag für Sonderausstattung in Höhe von 60,42 DM, einen Betriebskostenvorschuß in Hohe von 310,00 DM und einen Heizkostenvorschuß in Höhe von 230,00 DM monatlich. Mit Schreiben vom 31.01.1995 (Bl. 21 bis 22 d.A.) forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer weiteren Mieterhöhung auf 1,380,83 DM mit Wirkung ab 1. April 1995 zuzustimmen; zur Begründung verwies sie auf fünf Vergleichswohnungen aus ihren Bestand, für die ab 01.04.1995 jeweils 8,79 DM/m² als Kaltmiete vereinbart war, und hält diesen m²-Preis als angemessene Miete für gerechtfertigt.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, daß unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 1994, auch unter Berücksichtigung des vereinbarten Maßstabes der Untergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die verlangte Miete gerechtfertigt sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete für ihre von der Klägerin gemietete Wohnung …, um DM 230,14 auf DM 1.380,83 monatlich mit Wirkung ab 01.04.1995 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen.
die Klage abzuweisen.
Sie vertreten die Auffassung, die von ihnen gezahlte Miete liege bereits jetzt über der unter Berücksichtigung der für das Mietverhältnis geltenden Richtlinien geschuldeten Miete.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluß vom 01.02.1996 (Bl. 91 bis 92 d.A.). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten vom 18. Juni 1996 (Bl. 127 bis 134 d.A.) sowie die Ergänzungen zum Gutachten vom 25. November 1996 (Bl. 157 bis 159 d.A.) und 25.02.1997 (Bl. 178 d.A.) des Sachverständigen Ingolf Ludwig verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet. Die Klägerin hat nach § 2 Abs. 1 Mieterhöhungsgsetz (MHG) keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr begehrten Mieterhöhung.
Das Mieterhöhungsverlangen vom 31.02.1995 ist formell unwirksam. Denn es enthält nur eine Begründung, die das Mieterhöhungsverlangen nicht zu rechtfertigen vermag. Die Klägerin begründet ihr Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf fünf Vergleichswohnungen aus ihrem Bestand, für die die begehrte Miethöhe ab 01.04.1995 bereits wirksam vereinbart war. Sie stützt sich dabei auf Mieten, die erst in der Zukunft geschuldet worden. Nach § 2 Abs. 1 MHG richtet sich der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung jedoch nur auf das „jetzt” gegebene Mietenniveau, nicht aber auf ein Künftiges Mietenniveau (siehe hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III, Rdnr. 624).
Eine Begründung dafür, weshalb die verlangte Miete bereits mit Zugang des Mieterhöhungsschreibens, der nach § 130 BGB für das Wirksamwerden der Willenserklärung entscheidend ist, begründet ist, enthält das Mieterhöhungsverlangen nicht. Dem Schreiben kann daher nicht entnommen werden, daß die von der Klägerin verlangte Miete der örtlichen Vergleichsmiete entspricht. Die Klägerin konnte ihr Zustimmungsverlangen nicht unter Bezugnahme auf künftige Mieten aus ihrem Bestand wirksam begründen, sondern hätte sich eines anderen Begründungsmittels bedienen müssen, wenn sie meint, daß ihr Verlangen sachlich gerechtfertigt ist.
Auf die Frage, wie hoch die neue ortsübliche Vergleichsmiete ist und welche Miete unter Berücksichtigung der das Mietverhältnis bestimmenden Richtlinien verlangt werden kann, könnt es daher nicht an.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO begründet.
Fundstellen
Dokument-Index HI1724563 |
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