Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung z. Mieterhöhung
Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Miete für die Wohnung Ernst-Thälmann-Siedlung 50, 09337 Hohenstein-Ernstthal, 3. Etage rechts, von 396,47 DM um 68,97 DM auf monatlich 465,44 DM = 237,98 EUR ab dem 01.10.1998 zuzustimmen.
2. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
4. Der Streitwert des Rechtsstreits wird festgesetzt auf 423,17 EUR.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.
Die Beklagten schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin am 25.04.1963 einen Nutzungsvertrag über eine Wohnung in der Ernst-Thälmann-Siedlung 50, 09337 Hohenstein-Ernstthal, 3. Etage rechts.
Die monatliche Grundmiete betrug zuletzt 396,47 DM.
Mit Schreiben vom 13.07.1998 verlangte die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Grundmiete um 68,97 DM auf 465,44 DM ab dem 01.10.1998. Das Mieterhöhungsverlangen wurde durch Einwurf in den Hausbriefkasten am 23.07.1998 zugestellt.
Zu diesem Zeitpunkt war die Grundmiete der Beklagten seit mehr als einem Jahr unverändert (von Erhöhungen gemäß den §§ 3–5 MHG abgesehen) und im Zeitraum der letzten drei Jahre um nicht mehr als 30 % gestiegen.
Mit der begehrten Mieterhöhung auf 8,64 DM pro m² Wohnfläche wäre die vorgeschriebene Kappungsgrenze von 30 % eingehalten, da die Miete derzeit 7,36 DM pro m² Wohnfläche beträgt.
In dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13.07.1998 waren vier Vergleichswohnungen in Hohenstein-Ernstthal, Ernst-Thälmann-Siedlung 52, 53, 54 und 55, jeweils im 3. Obergeschoß rechts und jeweils mit einer Wohnfläche von 53,87 m² aufgeführt, welche jeweils zu 8,64 pro m² vermietet sind.
Die Klägerin beantragt daher zu erkennen:
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Miete für die Wohnung Ernst-Thälmann-Siedlung 50, 09337 Hohenstein-Ernstthal, 3. Etage rechts, von 396,47 DM um 68,97 DM auf monatlich 465,44 DM ab dem 01.10.1998 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen
Klageabweisung.
Sie meinen, die von der Klägerin zulässigerweise aus ihrem eigenen Bestand herangezogenen Vergleichswohnungen seien zwar wesentlich gleicher Art, Lage und Ausstattung, sie seien aber dennoch untauglich als Vergleichswohnungen im Sinne von § 2 MHG, da die dort erzielten Mieten auf ein unzulässiges Mieterhöhungsverlangen vom 28.01.1998 zurückgingen, dem von den jeweiligen Mietern allerdings zugestimmt worden sei.
Außerdem überstiege die geforderte Grundmiete von 8,64 DM pro m² die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich, da die Ausstattung der Wohnung der Beklagten einen niedrigeren Standard aufweise.
Die im Schriftsatz der Beklagten vom 20.01.1999 ab Seite 5 unten aufgeführten Ausstattungen stammen unstreitig von den Beklagten.
Die Modernisierung der Wohnung wurde also nicht vollständig von der Klägerin erbracht, vergleiche Schriftsatz der Klägerin vom 10.07.2001, Seite 5, 4. Absatz.
Eine zusätzliche Kellerdeckendämmung wurde nicht angebracht (Schriftsatz vom 10.07.2001, S. 4 ganz unten).
Die Beklagten sind allerdings der Meinung, daß kein Vollwärmeschutz bestehe, da im Bereich des Sockels kein Abschluss vorhanden sei.
Herd und Spültisch sind Eigentum der Beklagten.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens, wobei zunächst als Sachverständiger Herr Dipl.-Ing. J. Günther benannt wurde.
Es wurde dann aber die Einholung eines weiteren Gutachtens angeordnet, das durch den Sachverständigen Wolfang Isenmann erstellt wurde.
Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 14.12.2003, Blatt 293–321 der Akten, mit den Ergänzungen vom 21.02.2004, Blatt 339–343 der Akten, und vom 06.03.2004, Blatt 370–372 der Akten, sowie auf die mündliche Anhörung vom 16.03.2004 verwiesen.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und sonstigen Aktenteilen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 17.02.1999, 14.11.2000, 10.04.2003 und 16.03.2004.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.
Die Klägerin hat ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG schlüssig dargelegt.
Demgegenüber greifen die Einwendungen der Beklagten nicht durch.
So gehen die Beklagten fehl in ihrer Annahme, es dürften nur Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen benannt werden, wenn bei den Mieterhöhungen für diese Wohnungen auch sämtliche Bestimmungen des MHG eingehalten wurden.
Entscheidend ist nur, daß die Mieterhöhungen tatsächlich akzeptiert wurden und somit wirksam sind.
Auch begehrte die Klägerin mit ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 13.07.1998 keine Erhöhung auf eine Miete, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Dies steht nach durchgeführter Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Zweitg...
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