rechtskräftig
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 450,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien schlossen im Juni 1994 einen Mietvertrag über das Haus Nr. 17 im Wohnpark Eichengrund in Schönwalde. Das Mietverhältnis sollte am 1. Juli 1994 beginnen und war befristet für die Dauer von fünf Jahren. Als Nettokaltmiete vereinbarten die Parteien 2.500,00 DM pro Monat. Die Beklagten wollten dann aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Die Parteien schlossen eine Aufhebungsvereinbarung, wonach sich die Beklagten in Ziffer 2 verpflichteten, an die Kläger bis zum 3. August 1994 6.000,00 DM zu zahlen. Ziffer 3 der Vereinbarung bestimmt folgendes:
„Die Mieter zahlen an die Vermieter bis zum 05. September 1995 einen weiteren Betrag von 4.000,00 DM. Dieser Betrag ermäßigt sich auf DM 2.000,00, sofern ab dem 01. September 1994 oder früher mit einem Nachmieter ein Mietverhältnis über das Haus mit gleichen oder besseren Konditionen begründet wird. „Konditionen” in diesem Sinne sind ausschließlich der im aufgehobenen Mietvertrag vereinbarte Mietzins und die Staffelmiete. Der Mietvertrag ist den Mietern unaufgefordert vorzulegen.”
Die Parteien einigten sich in Ziffer 4 der Vereinbarung darauf, daß sämtliche gegenseitigen Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis ausgeglichen sind. Die Beklagten zahlten gem. Ziffer 2 der Vereinbarung 6.000,00 DM.
Am 26. August 1994 forderten die Kläger 4.000,00 DM, worauf die Beklagten am 2. September 1994 2.000,00 DM zahlten. Am 20. September 1994 übersandten die Kläger an die Beklagten einen Mietvertrag, den die Kläger mit einem neuen Mieter abgeschlossen halten. Es wurde eine Nettokaltmiete von 2.400,00 DM vereinbart. Auf den weiteren Inhalt des Vertrages wird verwiesen.
Die Kläger sind der Ansicht, daß die in Ziffer 3 Satz 2 der Aufhebungsvereinbarung konstituierte Bedingung nicht eingetreten sei, so daß Ziffer 3 Satz 1 maßgeblich sei.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie zur gesamten Hand 2.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. September 1994 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, daß die Kläger den Eintritt der in Ziffer 3 Satz 2 der Vereinbarung aufgestellten Bedingung treuwidrig verhindert haben, weil der jetzige Mieter den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen wie sie selbst abgeschlossen hätte, wenn nicht die Kläger von sich aus eine Reduzierung der mtl. Nettokaltmiete um 100,00 DM abgeboten hätten.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Ziffer 3 Satz 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Aufhebungsvartrages, aus der die Kläger ihren Zahlungsanspruch herleiten, ist nichtig gemäß § 139 BGB. Ziffer 3 Satz 2 des Aufhebungsvertrages verstößt gegen § 550 a BGB und ist damit nichtig gem. § 134 BGB. Gem. § 139 BGB bewirkt die Nichtigkeit dieses Teiles des Rechtsgeschäftes die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäftes, hier also die Nichtigkeit der gesamten Ziffer 3 der Aufhebungsvereinbarung.
Nach § 550 a BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die sich der Vermieter von Wohnraum eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen läßt. Ziffer 3 Satz 2 des Aufhebungsvertrages verstößt gegen diese Vorschrift.
Zwar ist eine direkte Anwendung des § 550 a BGB hier nicht mögllich, weil keine Vertragsstrafe für die Beklagten begründet wird. § 550 a BGB ist aber analog anzuwenden.
Dem steht zunächst nicht der Umstand entgegen, daß die Beklagten die von den Klägern gemietete Wohnung auch als Kanzlei und damit Geschäftsraum nutzen wollten. Die Aufhebungsvereinbarung bezieht sich auf den gesamten Mietvertrag. Eine Trennung zwischen Wohnraum und Geschäftsmiete ist insoweit nicht möglich. Wenn zwischen Wohnraum und Geschäftsmiete nicht getrennt werden kann, ist wegen des Schutzgedankens des § 550 a BGB für die volle Anwendung desselben der Umstand ausreichend, daß auch Wohnraum vermietet ist (Soergel-Kummer, BGB, Kommentar, 12. Aufl., § 550 a, Rn. 3).
Die analoge Anwendung des § 550 a BGB ist hier deshalb möglich, und nötig, weil die vorliegende Interessenlage der der Vertragsstrafe gleicht. Ziffer 3 Satz 2 der Vereinbarung verpflichtet die Beklagten zur Zahlung von 2.000,00 DM sofern eine Neuvermietung des Mietobjektes der Kläger ab 1. Sept. 1994 oder früher zu gleichen oder besseren Konditionen möglich ist. … Die Vereinbarung einer Geldzahlung als Gegenleistung für die vorzeitige Vertragsaufhebung ist rechtsähnlich zu der (in § 359 BGB erwähnten) Vereinbarung einer Zahlung als Gegenleistung für das Recht zum Rücktritt vom Vertrag (vgl. Blank, WuM 1985, 274,275). Als Reugeld ist Ziffer 3 Satz 2 der Vereinbarung deshalb anzusehen, weil diese Vereinbarung eine Zweckbestimmung des Inhaltes, das mögliche Aufwendungen oder Verluste der Kläger au...
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