AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 21.01.2000 - 16b C 368/99

Tenor

1 Die Klage wird abgewiesen

2 Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen

3 Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des festgesetzten Kostenbetrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Hohe leisten

Tatbestand

Die Beklagten waren durch Mietvertrag vom 23. März 1995 (Bl 4–12R) Mieter der Wohnung … in Berlin Vermieter war der Kläger. Der Mietvertrag wurde zum 30 April 1996 gekündigt

Die Mietkaution wurde zum 28. Juni 1996 abgerechnet und an die Beklagten zurückgezahlt, ohne daß der Kläger sich weitere Ansprüche vorbehielt

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 (Bl 13–15 d.A.) sowie die Heizkostenabrechnung für die Zeit vom 1. Mai 1995 bis 30 April 1996 (Bl 16 d.A.) haben die Beklagten als Anlage zum Schreiben des Klägers vom 15. Januar 1997 erhalten Mit Schreiben vom 25. Juni 1998 wurden die Betriebskosten 1996 abgerechnet (Bl 18–20 d.A.)

Mit der Klage macht der Kläger eine Forderung aufgrund von Betriebskosten- und Heizkostennachzahlungen in Hohe von insgesamt 1.209,74 DM geltend. In einem auf den 25 Februar 1999 datierenden Schreiben forderte der Kläger die Beklagten zur Zahlung dieses Betrages bis zum 8. März 1999 auf.

Der Kläger meint, seine Ansprüche seien nicht verwirkt. Da ihm in bezug auf die Nachzahlungen kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zukäme, könne die Auszahlung auch keinen Vertrauenstatbestand begründen, daß Nachzahlungsforderungen nicht mehr geltend gemacht würden. Die Verwirkung greife aber auch deshalb nicht durch, weil – so behauptet der Kläger – die Beklagten seit dem 12. März 1997 wiederholt zur Zahlung aufgefordert worden seien

Der Kläger beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 1.209,74 DM nebst 4% Zinsen seit dem 9. März 1999 zu zahlen

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen

Sie sind der Auffassung, sie seien nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet, die Betriebskosten zu übernehmen, da nicht eindeutig festgelegt worden sei, welche Betriebskosten von ihnen zu tragen seien. Die Betriebskosten seien nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden, da für das Jahr 1996 eine Gesamtnutzfläche des Hauses von 2.181,66 qm und für das Jahr 1995 dagegen, eine von 2.177,00 qm angegeben würde Sie behaupten, bei der Heizkostenabrechnung 1995/96 sei kein Gewerbeanteil abgezogen worden Sie sind der Auffassung, die Ansprüche auf Nachzahlung seien jedenfalls verwirkt

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet

Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch auch Zahlung von 1.209,74 DM aus § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 23. März 1995 zu

Etwaige Ansprüche des Klägers sind verwirkt. Das Rechtsinstitut der Verwirkung ist ein außerordentlicher Rechtsbehelf. Er setzt voraus, daß der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat (sog. Zeitmoment) und der Verpflichtete darauf vertrauen durfte und auch vertraut hat, daß es auch in Zukunft nicht geltend gemacht werde (BGH WM 1985, 1854, Kinne/Schacht, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2 Auflage, § 551 Rz 11) – sog Umstandsmoment Diese Voraussetzungen liegen vor. Das Umstandsmoment ergibt sich hier aus der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution. Durch diese Verhalten hat der Kläger ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten dann begründet, nicht mehr wegen etwaiger früherer Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis in Anspruch genommen zu werden (LG Berlin GE 1990, 657) Zwar ist es zutreffend, daß dem Kläger kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution im Hinblick auf mögliche Nachforderungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen zukam (vgl. LG Berlin GE 1999, 188). Dessen ungeachtet hatte der Kläger aber die Möglichkeit gehabt, bei Auszahlung der Kaution sich Nachforderungen vorzubehalten (vgl auch Kinne/Schacht, a.a.O.). In diesem Fall hatte kein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, weiteren Ansprüche des Klägers als Vermieter nicht mehr ausgesetzt zu sein, entstehen können Auch das für die Verwirkung erforderliche Zeitmoment liegt vor. Bei laufenden Mietverhältnisses ist das Zeitmoment für die Verwirkung von Nebenkostenforderungen in der Regel dann gegeben, wenn der Vermieter nicht innerhalb eines Kalenderjahres nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperioden oder einer gesetzlichen Abrechnungsfrist mit seinen Ansprüchen hervorgetreten ist. Bei beendeten Mietverhältnisses ist das Zeitmoment regelmäßig noch kürzer zu fassen, da der Mieter sich bei Auszug regelmäßig darauf einstellt, daß nach einem gewissen Zeitablauf grundsätzlich keine Forderungen mehr zu erwarten sind (LG Berlin, GE 1990, 657). Die Betriebskostenabrechnung 1995 ist den Beklagten erst im Januar 1997 zugegangen; dies ist mehr als ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode. Die Heizkostenabrechnung 1995/1996 haben die Beklagten ebenfalls erst im Januar 1997 erhalten. Bereits dieser Zeitraum, der acht Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ausmacht, genügt bei beendeten Mietverhältnisse um das Zeitmoment der V...