AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 23.02.2005 - 209 C 541/04

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von der Beklagten Zustimmung zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Abrechnung über bestimmte Betriebskostenpositionen.

Die Beklagte mietete mit schriftlichem Vertrag vom 11./13.09.1984 ab dem 01.10.1984 vom Kläger eine im Hause pp, gelegene Wohnung. Zwischen den Parteien ist vereinbart, dass die Beklagte an den Kläger eine Nettokaltmiete nebst Vorschüssen auf die (kalten) Betriebskosten und die Heizkosten zahlt und dass der Kläger über die Nebenkostenvorschüsse jährlich abrechnet. Eine Vereinbarung über den Abrechnungsmaßstab besteht zwischen den Parteien nicht. Das Haus Bundesallee 29/30 verfugt über eine Gesamtwohnfläche von 1749,20 qm. Der Kläger rechnete in der Vergangenheit dergestalt über die Betriebskosten ab, dass er sie nach dem Anteil der Wohnfläche umlegte. Wegen der Einzelheiten wird auf die Abrechnung für 2003 Bezug genommen (Bl. 15 d.A.). Mit Schreiben vom 21.07.2004 verlangte der Kläger von der Beklagten hinsichtlich der Betriebskostenpositionen Be- und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom vergeblich die Zustimmung zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels dahingehend, dass Leerstandsflächen im Haus pp aus der Abrechnung herausgenommen werden.

Der Kläger behauptet, zu Beginn des Mietverhältnisses mit der Beklagten seien auch alle anderen Wohnungen im Haus pp vermietet gewesen; in den Jahren 2002, 2003 und wohl auch 2004 hätten – trotz intensiver Bemühung um Wiedervermietung – konstant 344,62 qm Wohnfläche leer gestanden. Der Kläger trägt weiter vor, er habe die Zahl der Müllgefäße seit 2002 verringert; die Kosten der Müllabfuhr richteten sich ausschließlich nach Anzahl und Größe der geleerten Müllgefäße; Grundkosten seien darin nicht enthalten. Der Kläger ist der Auffassung, er könne von der Beklagten die Zustimmung zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der in seinem Schreiben vom 21.07.2004 genannten Betriebskosten – mit Ausnahme des Niederschlagswassers – verlangen. Er behauptet hierzu, bei einer Herausrechnung der Leerstandsflächen bei diesen Betriebskostenpositionen ergäbe sich für die Wohnung der Beklagten eine jährliche Differenz von etwa 50,– Euro. Dieses Begehren verfolgt der Kläger mit seiner Klage weiter.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte wird verurteilt, mit Wirkung vom 01.01.2005 der Änderung des zwischen den Parteien über die Wohnung pp bestehenden Mietvertrages dahingehend zuzustimmen, dass bei Umlage der Kosten der Be- und Entwässerung mit Ausnahme des Niederschlagswassers, der Müllabfuhr, der Hausbeleuchtung und des Fahrstuhlstromes die leerstehenden Wohnungen außer Betracht bleiben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die sonstigen Aktenbestandteile Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kläger kann aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt von der Beklagten die Zustimmung zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskostenpositionen Be- und Entwässerung mit Ausnahme des Niederschlagswassers, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom für die Wohnung der Beklagten in der pp dergestalt, dass Leerstandsflächen im Haus pp aus der Abrechnung herausgenommen werden, verlangen. Ein derartiger Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 313 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage.

Unstreitig ist die Beklagte Mieter und der Kläger Vermieter einer Wohnung im Hause pp,. Ebenfalls unstreitig hat die Beklagte an den Kläger – unter anderem – Vorschüsse auf die (kalten) Betriebskosten zu zahlen, über die der Kläger in der Vergangenheit mangels besonderer Vereinbarung über den Abrechnungsmaßstab dergestalt abgerechnet hat, dass er sie nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt hat. Eine einseitige Abänderungsbefugnis oder ein Anspruch des Klägers auf Abänderung dieses Verteilerschlüssels hinsichtlich der oben genannten Betriebskostenpositionen besteht nicht.

Zwar hat der Kläger – von der Beklagten bestritten – hierzu vorgetragen, zu Beginn des Mietverhältnisses mit der Beklagten seien alle anderen Wohnungen im Haus pp vermietet gewesen, in den Jahren 2002, 2003 und wohl auch 2004 hätten konstant 344,62 qm Wohnfläche leer gestanden. Dies kann indes dahinstehen, da auch dann, wenn der Vortrag des Klägers zutrifft, der Klageanspruch nicht besteht. Das bürgerliche Recht geht vom Grundsatz der Privatautonomie aus, welcher besagt, dass es jedem Einzelnen überlassen ist, seine Lebensverhältnisse im Rahmen der Rechtsordnung eige...