BETRIEBSKOSTENUMLAGE BEI LEERSTAND - Ausgliederung von Leerstandsfl ächen bei Betriebskostenabrechnung?

Leitsatz

Der Vermieter hat bei Leerstand keinen Anspruch gegen den Mieter auf Änderung des Verteilungsschlüssels, wonach bestimmte Betriebskostenpositionen (Wasser, Müll, Strom) nur nach der Fläche der vermieteten Wohnungen umgelegt werden und die Leerstandsflächen herauszurechnen sind.

Fakten:

Der Vermieter verlangt vom Mieter wegen Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund von Leerstand die Zustimmung zur Änderung des Verteilungsschlüssels. Zu Beginn des Mietverhältnisses waren zwar wohl alle anderen Wohnungen im Haus vermietet gewesen, in den Jahren 2002, 2003 und 2004 hätten aber konstant 344,62 qm Wohnfläche leer gestanden. Die Mietvertragsparteien hatten hier die Betriebskostenpositionen nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. So wurde es vor dem Leerstand auch praktiziert. Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Abänderung des Abrechnungsmaßstabes. Der Vermieter trägt das Vermietungsrisiko und damit auch das Leerstandsrisiko. Es ist zu prüfen, welche Betriebskostenpositionen grundsätzlich eine Herausrechnung der Leerstandsflächen ermöglicht. Dies ist bei den Kosten der Be- und Entwässerung mit Ausnahme des Niederschlagswassers möglich, da in den leer stehenden Wohnungen insoweit kein Verbrauch anfällt. Hinsichtlich der Müllkosten gilt nichts anderes. Wenn der Vermieter dem Gebot ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachkommt und durch die Reduzierung der Zahl oder Größe der geleerten Müllgefäße dem Wohnungsleerstand Rechnung trägt, sind die von den verbliebenen Mietern nur in geringerem Umfang produzierten Müllmengen bereits berücksichtigt. Der Vermieter kann daher in diesem Fall die Kosten der Müllabfuhr auf die verbliebenen Mieter umlegen; er kann somit die Leerstandsflächen herausrechnen. Anders verhält es sich hinsichtlich der Hausbeleuchtung. Hier scheidet eine Herausrechnung der Leerstandsflächen aus. Zum einen hat der Vermieter eine Verkehrssicherungspflicht, die eine Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen umfasst; zum andern bezieht sich die Beleuchtung auch auf Flächen, die nicht bewohnt sind, etwa auf Treppenabsätze und Flächen vor leer stehenden Wohnungen. Bemüht sich der Vermieter intensiv um eine Wiedervermietung, wird die Beleuchtung auch durch den Vermieter oder dessen Hausverwaltung, Makler oder Mietinteressenten benutzt. Die hierfür anfallenden Beleuchtungskosten beziehen sich aber auf die Leerstandsflächen. Dies gilt auch für den Aufzugsstrom. So kommt eine Berücksichtigung der Leerstandsflächen nur bei der Be- und Entwässerung ohne Niederschlagswasser und bei den Kosten der Müllabfuhr in Betracht.

Link zur Entscheidung

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 23.02.2005, 209 C 541/04

Fazit:

Das Vermietungsrisiko trägt der Vermieter. Ihm ist in aller Regel zuzumuten, an dem einmal vereinbarten Umlagemaßstab der Betriebskosten auf die Wohnfläche auch bei nicht unerheblichem Leerstand festzuhalten.