Tenor
1. Die Klage wird abgelesen.
2. Die Klägerin hat dies Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 400,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Gemäß dem schriftlichen Vertrag vom 03. Juli 1974 mieteten die Beklagten von der Eigenhausbauten für … eine 3-Zimmerwohnung und 80 qm Gartenland in … Berlin, …. Auf den Wortlaut (Bl. 6–9 d.A.) wird Bezug genommen. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1997, auf dessen Wortlaut (Bl. 12–14 d.A.) verwiesen wird, erklärte die Klägerin, vertreten durch die von ihr beauftragte Hausverwaltung, die Teilkündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich des mitvermieteten Gartenteils unter Hinweis darauf, daß die Klägerin auf dem Grundstück … in … Berlin, Wohnbauten zum Zwecke der Vermietung zu errichten beabsichtige, wozu auch der Mietergarten … der Beklagten benötigt wer SB.
Das Wohngebäude, in welchem sich die Wohnung der Beklagten befindet, wurde gemäß § 8 WEG zu Wohnungseigentum umgewandelt und die Klägerin bot Mietern einzelne Einheiten zum Kauf an.
Die Klägerin trägt vor:
Sie habe das Eigentum am Grundstück … a von der ursprünglichen Vermieterin käuflich erworben und sei als Eigentümerin seit dem 10. März 1994 im Grundbuch eingetragen, und zwar nach wie vor als Alleineigentümerin. Es obliege den Beklagten, im einzelnen darzulegen, wann wer durch den Erwerb von Miteigentumsanteilen gem. § 571 BGB in die Vermieterposition eingetreten sein soll.
Die Teilkündigung sei wirksam und der streitgegenständliche Mietergarten befinde sich exakt auf dem zu errichtenden Fahrweg für Rettungsfahrzeuge sowie mit seinem äußersten rechten Bereich in dem Bereich des zwischen den Häusern … und … hindurchführenden Durchgangsweges.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen,
den zu ihrer Wohnung gehörenden auf dem Grundstück … in … Berlin gelegenen Mietergarten Nr. … dessen genaue Lage sich aus dem anliegenden Lageplan (Anlage K 1) ergibt, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen
und entgegnen:
Die Eigentümerstellung der Klägerin werde mit Nichtwissen bestritten. Die Kündigung sei unwirksam. Die Baugenehmigung habe der Kündigung nicht beigelegen. Weiterhin werde mit Nichtwissen bestritten, daß ihr Garten für die Verwirklichung des geplanten Vorhabens benötigt werde und daß die zu errichtenden Wohnungen vermietet werden sollen. Im übrigen stehe der Gebäudekomplex. … unter Denkmalschutz.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Aktivlegitimation der Klägerin kann dahinstehen; jedoch kann der Ansicht der Klägerin, es sei Sache des Mieters, darzulegen und zu beweisen, daß Wohnungseigentum veräußert worden ist, dann nicht gefolgt werden, wenn – wie hier – nicht der vertragsabschließende Vermieter klagt. In diesem Falle hat die klagende Partei die Voraussetzungen des § 571 BGB darzulegen und zu beweisen, wozu dann, wenn nach dem Erwerb des Grundstücks durch den Kläger eine Umwandlung gem. § 8 Abs. 1 WEG erfolgt, dieser auch darzulegen und zu beweisen hat, daß sich an seiner Alleineigentümerstellung an der üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenfläche nichts geändert hat; d.h., in diesem Fall hat der Vermieter deshalb einen Negativumstand darzulegen und zu beweisen, weil sich diese Tatsachen auschließlich in seiner Sphäre abspielen und die Umwandlung eine Veränderung der Eigentümerstellung indiziert, da die Umwandlung in der Regel den Verkauf der Wohungseinheiten nach sich zieht. Wenn wie hier ein üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum gehörender Teil mitvermietet worden ist, treten alle Wohnungseigentümer in den bestehenden Mietvertag ein (Beuermann, WuM 95, 5 (7)) mit der Folge des Verlustes der Aktivlegitimation der Klägerin.
Die Klägerin hat jedoch auch bei unterstellter Aktivlegitimation keinen Anspruch gemäß § 556 Abs. 1 BGB auf Herausgabe des Mietergartens, da das Mietverhältnis hinsichtlich der Gartennutzung nicht wirksam beendet worden ist.
Die Teilkündigung vom 15. Dezember 1997 entspricht nicht den Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Ziff. 4 BGB. Die durch das Wohnungsbauerleichterungsgesetz (WoBauerlG) vom 17. Mai 1990 (BGBl I S. 926) eingeführte, durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl I S. 1257) ergänzte und durch das Gesetz zur Übernahme befristeter Kündigungsmöglichkeit als Dauerrecht vom 21. Februar 1996 (BGBl I 222) zur unbefristeten Möglichkeit einer Teilkündigung ausgestattete Vorschrift stellt eine gesetzliche Durchbrechung des Verbots der Teilkündigung dar, mit der Folge, daß die vom Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen für eine Teilkündigung restriktiv auszulegen sind. Gemäß der oben angeführten Vorschrift kann der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Teile eines Grundstücks ohne Berücksich...