AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 09.02.2004 - 10 C 418/03

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

I. Der Klägerin steht derzeit kein Anspruch auf Erstattung einer Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 1999 in Höhe von 131,06 EUR aus dem Mietvertrag über die Wohnung im Hause … in Verbindung mit § 535 BGB gegen die Beklagte zu.

Zwar ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass der Vermieter berechtigt sein kann, auch eine vorbehaltlos erstellte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, sofern die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei Abrechnungserstellung nicht vorhersehen konnte (vgl. etwa LG Berlin, GE 2000, 813, 814; LG Berlin, GE 2001, 347 und AG Potsdam, GE 2001, 629 für die Nachveranlagung der Grundsteuer).

Eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 1999 steht ferner der Klägerin zu. Denn über vor dem Eigentumsübergang abgeschlossene Abrechnungszeiträume hat der Veräußerer abzurechnen. Ihn trifft die Verpflichtung zur Auszahlung eine Guthabens und ihm steht auch eine Nachzahlung zu (Schmidt/Futterer-Langenberg, 8. Aufl. 2003, Rdnr. 292 ff. zu § 556 BGB; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rdnr 3406, S. 290; BGH in WuM 2000, 609, 610; OLG Düsseldorf in ZMR 1994, 364, 365). Da die Klägerin unstreitig bis zum 5. Dezember 2000 als Eigentümerin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen gewesen ist, sind Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1999 zwischen den Parteien abzuwickeln.

Die streitgegenständliche Abrechnung war jedoch nicht geeignet, den Anspruch der Klägerin auf Erstattung der im Jahre 1999 anteilig auf die Beklagte entfallenden Kosten für die Grundsteuer fällig zu stellen, da sie insoweit den an eine Abrechnung für ein gemischtgenutztes Gebäude zu stellenden Anforderungen nicht genügt.

Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die Abrechnungseinheit, zu der die Wohnung der Beklagten gehörte, sowohl Wohnungen als auch Gewebemieter umfasste. Eine Abrechnung über Nebenkosten muss mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Darstellung des Verfahrens, nach dem die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden, eine Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Die Abrechnung muss hinreichend erläutert und rechnerisch ohne weiteres nachvollziehen sein (KG ZMR 1998, 627, 629).

Betriebskosten, die nicht auf den Wohnraum anfallen, sind auch im preisfreien Wohnraum vorweg abzuziehen, sofern eine gleichmäßige Aufteilung auf Wohnraummieter und Gewerbe zu unbilligen Ergebnissen führt (von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rdnr. 3194; AG Wedding, MM 1995, 104). Dies ist bei gemischtgenutzten Grundstücken grundsätzlich hinsichtlich der Grundsteuer anzunehmen, weil sich der der Grundsteuerfestsetzung zugrundeliegende Einheitswert nach der Jahresrohmiete bemisst, die für Gewerbeeinheiten regelmäßig höher ausfällt, als für Wohnungen. Dass gleichwohl eine gleichmäßige Verteilung der Grundsteuer auf Wohnungen und Gewerbe sachgerecht wäre, hat der Vermieter darzulegen. Vorliegend hat die Klägerin nicht in Abrede gestellt, dass die Grundsteuer anteilig auf Wohnungs- und Gewerbemieter zu verteilen ist.

Eine Abrechnung über die Kosten der Grundsteuer ist für den Fall, dass ein Vorwegabzug für Gewerbemieter vorzunehmen ist, nur wirksam, wenn sie einen für den Mieter erkennbaren Hinweis darauf enthält, dass die auf das Gewerbe entfallenden Kosten nicht in den auf die Wohnungsmieter umzulegenden Kosten enthalten sind. Da die Abrechnung den Mieter in die Lage versetzen soll, die Aufwendungen für die Betriebskosten, die er nach den mietvertraglichen Vereinbarungen zu tragen hat, rasch und sicher nachzuvollziehen, und ihm dies nur möglich ist, wenn ihm der Umlagemaßstab mitgeteilt wird, hat der Vermieter sowohl die Gesamtkosten als auch die auf das Gewerbe entfallenden Kosten in der Abrechnung auszuweisen und anzugeben, auf der Grundlage welches Verteilers die auf das Gewerbe entfallenden Teilbeträge errechnet worden sind. Die bloße Angabe des nach Abzug der auf die Gewerbemieter entfallenden Anteils verbleibenden Kosten reicht nicht aus (Schmidt-Futterer-Langenberg, 8. Auf. 2003, Rdnr. 338 zu § 556 BGB; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Aufl. 1998, Rdnr. 3146 und von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rdnrn. 3533 jeweils m.w.N.). Vorliegend wären mithin zumindest Angaben zu den Gesamtkosten und zu dem im Jahre 1999 gewählten Verteiler Gewerbe/Wohnungen notwendiger Bestandteil der Betriebskostenabrechnung gewesen.

Hinsichtlich der Grundsteuemachbelastungen für die Jahre 1994 bis 1998 hat die Klägerin vorgetragen, dass die Gesamtsumme der Nachveranlagungen jedenfalls aus den der Abrechnung beigefügten Bescheiden ersichtlich gewesen ist und Angaben dazu gemacht, nach welchen Kriterien die Verteilung d...