Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin wird jedoch nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung auf dem Grundstück …. Er hat diese aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages mit der früheren Eigentümerin, …, mit Datum vom 22.04.1997 angemietet. Auf den Inhalt des Vertrages wird Bezug genommen (Bl. 24 ff. d.A.). Die derzeitige Eigentümerin und damit Rechtsnachfolgerin als Vermieterin …. Diese hat mit der Klägerin einen notariellen Kaufvertrag über den Verkauf des Grundstücks abgeschlossen. Bei Vertragsschluss nannte sich die Klägerin …. Sie firmierte inzwischen jedoch um in die im Rubrum angegebene Bezeichnung. Die Klägerin ist bisher nicht als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden.
Die Klägerin beabsichtigt, umfangreiche Bauarbeiten auf dem Grundstück durchzuführen, um das Gebäude und die Wohnungen grundlegend zu sanieren sowie im Dachgeschoss neuen Wohnraum zu schaffen.
Der Beklagte bewohnt eine Wohnung im Quergebäude des Grundstücks. Er zahlt derzeit eine m²-Miete von 1,96 EUR. Bei seinem Einzug hatte er sich gegenüber der damaligen Vermieterin verpflichtet, umfangreiche Arbeiten in der Wohnung durchzuführen. Er hatte dabei die Elektroanlage repariert sowie Heizquellen geschaffen bzw. repariert, die Dielen aufgearbeitet und abgeschliffen und den Fußboden im Flur repariert und weitere Instandsetzungs- und Wiederherstellungsmaßnahmen durchgeführt entsprechend der als Werkvertrag bezeichneten Anlage zum Mietvertrag, auf die Bezug genommen wird (Bl. 36 ff. d.A.).
Die Klägerin hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.10.2003 zum 30.04.2004 gekündigt. Auf den Inhalt des Kündigungsschreibens vom 29.10.2003 wird Bezug genommen (Bl. 44 ff. d.A.). Als Begründung hat die Klägerin angeführt, dass sie das Gebäude umfassend sanieren wolle, da es in seinem derzeitigen Bestand keine ausreichende wirtschaftliche Nutzung garantiere.
Da der Beklagte der Kündigung widersprochen hat, beantragt die Klägerin mit der vorliegenden Klage nunmehr Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Sie trägt vor, die Bausubstanz des gesamten Gebäudes sei dringend sanierungsbedürftig, die von den unterschiedlichen Nutzern durchgeführten Sanierungsmaßnahmen seien in ganz unterschiedlicher Qualität ausgeführt worden. Um eine wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes zu erreichen, müßte dieses grundlegend saniert und mit zusätzlichen Wohnungen im Dachgeschoss, Balkonen sowie einer Aufzugsanlage ausgestattet werden. Auf der Basis der bestehenden Mietverhältnisse sei das Gebäude auch nach Modernisierung nicht rentabel zu bewirtschaften.
Sie ist der Ansicht, sie sei trotz des fehlenden Eintrags im Grundbuch berechtigt, das Mietverhältnis im eigenen Namen zu kündigen, denn die bisherige Eigentümerin habe sie mit Erklärung vom 27.10.2003 ermächtigt, im eigenen Namen die bestehenden Mietverhältnisse zu kündigen (Bl. 23 d.A.).
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm im Hause …
gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad/WC
und den dazu gehörenden Kellerraum, zum 30.04.2004 geräumt an die Klägerin zu Händen ihrer Hausverwaltung zu übergeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zunächst bestreitet der Beklagte die Aktivlegitimation der Klägerin. Die vorgelegte Ermächtigungserklärung sei nicht ausreichend identifizierbar, insbesondere lasse sich nicht erkennen, wer diese Ermächtigungserklärung ausgestellt habe. Darüber hinaus sei die Abtretung des Rechtes der jetzigen Vermieterin nicht möglich. In deren Person seien keine Kündigungsgründe entstanden.
Im Übrigen ist der Beklagte der Ansicht, ein schutzwürdiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses sei auch im Hinblick auf die Klägerin nicht gegeben. Diese habe das Grundstück zu einem sehr geringen Kaufpreis erworben, der den Zustand ausreichend berücksichtigt habe. Sie habe damit durch den von ihr beschriebenen Zustand des Gebäudes keinerlei wirtschaftliche Nachteile, denn der Kaufpreise habe diesen Zustand entsprechend berücksichtigt.
Im Gegensatz zur Ansicht der Klägerin sei seine Wohnung nicht in dem beschriebenen Umfang sanierungsbedürftig, da er selbst bereits 3 Fenster durch Thermopenfenster ersetzt und die Wohnung insgesamt malermäßig instandgesetzt habe.
Durch die Kündigung versuche die Klägerin ein Spekulationsgeschäft zu verwirklichen, obwohl sie das Gebäude in Kenntnis der vorhandenen Mietverhältnisse erworben habe.
Wegen des Vortrags der Parteien im einzelnen wird auf die zwischen ihnen gewechselten und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann Räumung und Herausgabe der Wohnung vom Beklagten nicht verlangen, denn durch die Kündigung ...