Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Ermächtigung des Grundstückserwerbers zur Verwertungskündigung
Orientierungssatz
1. Zweifellos kann der Wohnraumvermieter den Erwerber des vermieteten Grundstücks grundsätzlich ermächtigen, ein ihm zustehendes Kündigungsrecht im eigenen Namen geltend zu machen.
2. Jedoch kann der Erwerber aufgrund der Ermächtigung nur ein in der Person des gegenwärtigen Vermieters bestehendes Kündigungsrecht ausüben. Dies folgt aus dem Rechtsgrundsatz, dass niemand mehr an Rechten übertragen kann, als ihm selbst zusteht("nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet").
3. Eine Kündigung wegen Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung kommt nicht in Betracht, wenn der Erwerber das Grundstück in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zu Zwecken der Sanierung und anschließender Vermietung zu einem marktgerechten Mietpreis gekauft hat.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 26. August 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte -2 C 265/04- wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der beizutreibenden Kosten abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
A. Am 04. Juni 1991 schloss die ... mbH mit den Beklagten einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung im Hause ... . Der Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung wurde zunächst auf 1,00 DM festgelegt. Der Mietvertrag vom 04. Juni 1991 wurde durch eine "zusätzliche Vereinbarung" ergänzt, aus deren Präambel sich ergab, dass seitens der ... mbH beabsichtigt war, das Gebäude durch die Bewohner als "Selbsthilfeprojekt" instandsetzen und modernisieren zu lassen. Zugleich wurde darauf hingewiesen, dass sich das Gebäude in staatlicher Verwaltung befand und die ... mbH daher in ihrer Verfügungsmacht nach dem Vermögensgesetz beschränkt sei. Die Parteien gingen davon aus, dass nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung der wiedereingesetzte Eigentümer über das Grundstück verfügen könne. In diesem Zusammenhang war in § 2 der "zusätzlichen Vereinbarung" zu dem Mietvertrag vom 04. Juni 1991 die Klausel enthalten: "Die Parteien gehen aufgrund des beiderseitig bekannten schlechten Bauzustandes der Mietsache davon aus, dass der Eigentümer nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen will, indem er in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden." Aus diesem Grunde wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung drei Jahre nach der Unterzeichnung des Mietvertrages vom 04. Juni 1991 enden solle, ohne dass es einer Kündigung bedürfe. Im Einverständnis mit der ... mbH nutzten die Beklagten die streitgegenständliche Wohnung indes über den vorgenannten Zeitraum hinaus. Der Kammer ist aus den Parallelverfahren 67 S 299/04 und 67 S 300/04 bekannt, dass die ... mbH den Mietern sämtlicher Wohnung in dem Gebäude mitteilte, dass die auf die Dauer von drei Jahren geschlossenen Mietverträge mit sofortiger Wirkung in unbefristete Mietverträge umgewandelt werden sollten.
Die Liegenschaft wurde zunächst an die ... OHG i. L. zurückübertragen, welche die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 27. Juli 1999 an die ... GmbH veräußerte. Die ... GmbH wurde am 28. Juli 2001 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen und veräußerte die Liegenschaft am 08. Januar 2002 an die ... Gesellschaft mbH, die ihrerseits am 18. August 2003 in das Grundbuch eingetragen wurde.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 27. Januar 2003 veräußerte die ... Gesellschaft mbH eine Teilfläche von 900 qm der Liegenschaft, die sich insgesamt über 1.983 m² erstreckt, an die damals in Gründung befindliche Klägerin zu einem Preis von 406.515,64 Euro.
Mit Schreiben vom 27. Oktober 2003 ermächtigte die ... Gesellschaft mbH die Klägerin, "im eigenen Namen die auf dem .... Grundstück bestehenden Mietverhältnisse zu kündigen, alle hierfür erforderlichen Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen sowie im eigenen Namen alle die Mietverhältnisse betreffenden Rechtsstreitigkeiten mit den Mietern zu führen."
Am 6. Januar 2004 wurde die Klägerin in das Handelsregister eingetragen. Inzwischen hat sich deren persönlich haftende Gesellschafterin geändert, bei der es sich nunmehr um die ... GmbH handelt.
Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31. Juli 2004. Sie machte geltend, dass Grundstück von der ... Gesellschaft mbH erworben zu haben. Diese habe sie ermächtigt, die bestehenden Mietverhältnisse zu kündigen. Die Klägerin berief sich in ihrem Schreiben vom 29. Oktober 2003 auf den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB und führte hierzu aus, dass sie ein bere...