AG Berlin-Neukölln Urteil vom 30.11.1989 - 14 C 457/89

Tenor

1) Die Klage wird abgewiesen.

2) Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Beklagte mietete von den Klägern mit schriftlichem Mietvertrage vom 5.2.1986 eine Wohnung im Hause der Kläger in Berlin … In § 16 des Mietvertrages heißt es u.a.:

§ 16 – Betreten der Mieträume durch den Vermieter

1. Der Vermieter oder/und sein Beauftragte können die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung besichtigen, sei es zur Prüfung des Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen. In Fällen dringender Gefahr ist ihnen der Zutritt zu jeder Tages- und Nachtzeit gestattet.
2. Will der Vermieter oder sein Beauftragter das Grundstück verkaufen, oder ist das Mietverhältnis gekündigt, so darf der Vermieter oder sein Beauftragter zusammen mit dem Miet- bzw. Kaufinteressenten die Räume in angemessenem Maß betreten.

Mit Schreiben vom 11. September 1989 teilte die Hausverwaltung der Kläger dem Beklagten mit, sie wolle am 18. September 1989 zwischen 18,00 und 19,00 Uhr die Wohnung besichtigen und bat den Beklagten, dies zu ermöglichen. Mit Schreiben vom 15. September 1989 bat der Beklagte um Mitteilung der Gründe für die Besichtigung. Er teilte gleichzeitig mit, daß der Termin am 18. September 1989 nicht eingehalten werden und ggf. ein anderer Termin vereinbart werden könne.

Mit der unter dem 29. September gefertigten Klageschrift verlangten die Kläger, den Beklagten zu verurteilen, den Zutritt zu der Wohnung zu gestatten. Am selben Tage übergab der Beklagte die Schlüssel und war die Besichtigung deshalb möglich. Die am 2. Oktober 1989 bei Gericht eingegangene Klageschrift ist am 11. Oktober 1989 zugestellt worden.

Mit Schriftsatz vom 9. Oktober 1989 haben die Kläger die Klage umgestellt und verlangen nunmehr von dem Beklagten Bezahlung der ihnen entstandenen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten in Höhe von insgesamt 158,36 DM.

Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte habe das Mietverhältnis zum 31. Januar 1990 gekündigt. Er sei an einer vorzeitigen Weitervermietung der Wohnung interessiert. Sie behaupten, der Hausverwalter habe sich von dem Zustand der Wohnung überzeugen wollen, um die Wohnung Nachmietinteressenten anzubieten.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 158,36 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25. Oktober 1989 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage muß abgewiesen werden. Sie ist nach dem eigenen Vorbringen der Kläger unschlüssig. Der Beklagte ist zur Kostenerstattung nicht verpflichtet, weil er mit der ihm obliegenden Verpflichtung, die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, nicht in Verzug geraten ist (vgl. § 286 Abs. 1 BGB).

Bereits nach dem eigenen Vorbringen der Kläger stand ihnen bislang kein Anspruch darauf zu, daß der Beklagte das Betreten der von ihm innegehaltenen Wohnung zu ermöglichen hat. Ein derartiger Anspruch ergibt sich nicht aus § 16 Nr. 1 des Mietvertrages. Denn diese Vorschrift ist gemäß § 9 AGBG unwirksam. Bereits nach dem Wortlaut der formularmäßigen Vereinbarung soll es den Vermietern gestattet sein, die Mieträume zu betreten, ohne daß hierfür eine zeitliche Begrenzung festgelegt ist. Eine derartige Klausel verstößt gegen des Übermaßverbot. Sie kann auch nicht etwa dahingehend ausgelegt werden, daß dem Vermieter das Betreten der Wohnung lediglich zu Zeiten zu gestatten ist, welche die Nachtzeit ausschließen. Denn nach überwiegender Auffassung, der sich das Gericht anschließt, ist eine geltungserhaltende Reduktion unwirksamer Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig.

Das Zutrittsrecht der Kläger ergibt sich auch nicht aus § 16 Nr. 2 des Mietvertrages. Denn danach darf der Vermieter lediglich zusammen mit dem Miet- bzw. Kaufinteressenten die Räume betreten. Um einen derartigen Fall handelt es sich hier nicht.

Mithin kann sich ein Recht der Kläger zum Zutritt zu der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung allein aus den sich aus dem Mietverträge ergebenden Nebenpflichten ergeben, deren Einzelheiten unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB festzulegen sind. Den Klägern ist einzuräumen, daß sie ein Zutrittsrecht zur Wohnung ihres Mieters haben, wenn und soweit ein berechtigter Grund hierfür besteht. Den Klägern ist weiterhin einzuräumen, daß ein berechtigter Grund darin bestehen kann, sich davon zu überzeugen, ob der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. Sofern eine derartige Besorgnis besteht, hat der Vermieter allerdings die Besichtigung der Wohnung nicht nur zu einem bestimmten Zeitpunkt anzukündigen. Die Ankündigung muß vielmehr auch den einzelnen Grund der Besichtigung nennen. Sie darf sich auch nicht darauf beschränken, dem Mieter lediglich einen bestimmten Zeitpunkt mitzuteilen, an dem die Besichtigung erfolge. Erforderlich ist vielmehr, daß der Vermieter mit dem Mieter ...