AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 08.12.1999 - 7 C 135/99

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger DM 1.430,79 nebst 4 % Zinsen seit 18.06.1999 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 40 %, die Beklagten 60 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Gemäß Mietvertrag vom 07.08.1997 sind die Beklagten Mieter einer Wohnung im Haus … der Kläger ist Vermieter. Der Mietzins betrug bis August 1998 DM 1.577,50 und ab September 1998 DM 1.617,30, jeweils inklusive eines Betriebskostenvorschusses von DM 150,– und eines Heizkostenvorschusses von DM 100,–.

Bei Abschluß des Mietvertrages im August 1997 befand sich etwa 10 Meter von der Wohnung der Beklagten entfernt eine Bahnlinie. Dies war den Beklagten bei Vertragsschluß bekannt. Die Bahnlinie wurde zur Versorgung und Entsorgung von Lieferzubehör für die … benutzt. Im Sommer 1998 Wurde die Bahnlinie um einen zweiten Gleiskörper erweitert.

Aufgrund der mit der erweiterten Bahnlinien verbundenen Beeinträchtigungen behielten die Beklagten für die Monate Juli/August 1998 je DM 265,10 und für die Monate September 1998 bis März 1999 je DM 273,30 von der Miete ein. Insgesamt besteht für diese Monate ein Mietrückstand von DM 2.444,10.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie DM 2.444,10 nebst 4 % Zinsen seit dem 18.06.1999 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der Vertreter des Klägers habe bei Vertragsschluß erklärt, daß die Bahnlinie nur sehr selten benutzt werde, höchstens 5 mal pro Tag, und das weder frühmorgens noch abends. Tatsächlich gingen von der erweiterten Bahnlinie seit Juli 1998 erhebliche Lärmbeeinträchtigungen aus. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 26.07.1999, S. 2 f. (Bl. 24 f. der Akten) verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis über die behaupteten Lärmbeeinträchtigungen erhoben durch Vernehmung der Zeugen … Wegen des Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 22.11.1999, Blatt 35 ff. der Akten.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in Höhe von DM 1.430,79 begründet, im übrigen unbegründet. Der Kläger kann von den Beklagten für die Monate Juli 1997 bis März 1998 nur einen Teil der einbehaltenen Miete verlangen. Denn die Wohnung wies in diesem Zeitraum einen Mangel auf, der gemäß § 537 Abs. 1 BGB zu einer Minderung von 7 % der Bruttowarmmiete führte.

Ein Mangel der Mietsache liegt auch bei äußeren Einwirkungen vor, die den vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen. Unerheblich ist, ob der Vermieter die Möglichkeit zur Beseitigung dieser Einwirkungen hat oder ob er sie gemäß § 906 BGB hinnehmen muß. Einen solchen Mangel der Wohnung der Beklagten stellen die Lärmbelästigungen dar, welche durch die Bahnlinie, die nur etwa 10 Meter vom Grundstück entfernt liegt, ausgehen.

Zunächst ist allerdings zu festzustellen, daß die ursprüngliche Bahnlinie, die lediglich aus einem Gleis bestand, noch nicht als Mangel im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist Zwar gingen schon von ihr erhebliche Lärmbeeinträchtigungen aus. Den Beklagten war aber bei Vertragsschluß bekannt, daß in unmittelbarere Nähe ihrer Wohnung die Bahnlinie verläuft. Wenn sie trotz dieser Kenntnis den Mietvertrag abgeschlossen haben, kann dies nur so verstanden werden, daß sie die Beeinträchtigungen als vertragsgemäß akzeptieren. Dabei ist ohne Belang, ob sich die Beklagten über den konkreten Umfang der Lärmbeeinträchtigungen im klaren waren. Denn es hätte ihnen oblegen, vor Vertragsschluß entsprechende Erkundigungen einzuziehen. Sofern sie dies nicht getan haben, beruht ihre Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit und ist gemäß § 539 Satz 2 BGB nicht zu berücksichtigen.

Anders lägen die Dinge allerdings dann, wenn der Kläger die Beklagten über den Umfang der Beeinträchtigungen getäuscht hätte. Die Beklagten haben dies zwar behauptet, ihre (bestrittene) Behauptung aber nicht unter Beweis gestellt Daher kann sie aus prozessualen Gründen für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht berücksichtigt werden.

Während der Mietzeit erfolgte die Erweiterung der Bahnlinie um einen zweiten Gleiskörper. Mit dessen Inbetriebnahme im Sommer 1998 haben die Beeinträchtigungen erheblich zugenommen. Nach Auffassung des Gerichtes liegt seitdem ein Mangel der Mietsache vor.

Ob eine Zunahme von Beeinträchtigungen, welche der Mieter dulden muß, zu einem Mangel führt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In einigen Fällen – etwa der Ausweitung von Lärmbelästigungen durch geänderter Ladenöffnungszeiten eines Lebensmittelmarktes oder durch den Bau eines Parkhauses in der Innenstadt – wird dies von der Rechtsprechung in Zweifel gezogen, weil der Mieter einer Innenstadtwohnung mit gewissen Änderungen rechnen müsse (vgl. AG Frankfurt, ZMR 1999, 718; AG Hohenschönhausen, MM 1999, 398). Dem kann jedoch di...