Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, den Zutritt einer von den Klägern beauftragten nachverständigen Person des Kalerhandwerks zu ihrer Mietwohnung in … zu dulden.
2. Die Beklagten werden verurteilt, den Klägern den Zutritt zu ihrer Mietwohnung, wie oben, zu gestatten.
3. Die Besichtigungstermine sind mindestens 48 Stunden vorher schriftlich unter Angabe einer 2-stündigen Frist in der Zeit von 9–18 Uhr an einem Werktag anzukündigen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause der Kläger aufgrund einer Wohnung im Hause der Kläger aufgrund eines mit dem Voreigentümer abgeschlossenen Mietvertrages vom 31. Juli 1983, dessen § 16 Nr. 1 Satz 1 wie folgt lautet:
„1. Der Vermieter oder/und sein Beauftragter können die Mieträume werktags von 9–18 Uhr besichtigen, sei es zur Prüfung des Zustandes oder aus anderen wichtigen Gründen.”
Die Kläger begehren den Zutritt zu der von den Beklagten gemieteten Wohnung in dem ihnen gehörenden Hause … in … um den Zustand kennenzulernen und wegen der Feststellung etwa erforderlicher Schönheitsreparaturen: mit Schreiben vom 14. Januar 1985 und 16. Januar 1986 richteten sie entsprechende Zutrittsersuchen unter Angabe von Besichtigungsterminen an die Beklagten. Auf das erstgenannte Schreiben reagierten die Beklagten nicht, aufgrund des zweiten Schreibens wurde den Klägern der Zutritt zur Wohnung nicht gewährt.
Die Kläger sind der Ansicht, ihnen nicht aufgrund von § 16 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvortrages ein Recht auf Besichtigung der Mieträume hinsichtlich des Zustandes und etwa erforderlicher Schönheitsreparaturen zu.
Sie beantragen,
die Beklagten zu verurteilen,
den Klägern sowie einer von ihnen beauftragten sachverständigen Person des Malerhandwerks den Zutritt zu ihrer Mietwohnung in … zu gestatten.
Die Beklagten erkennen die Klageforderung an,
soweit der Zutritt durch eine sachverständige Person des Malerhandwerks begehrt wird und beantragen im übrigen, die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen
den Erlaß eines Anerkenntnisteilsurteils.
Sie sind der Auffassung, aus dem Mietvertrag ergebe sich kein Anspruch der Kläger, von den Beklagten den Zutritt zu ihrer Wohnung zu verlangen. Bei dem klägerischen Begehren handele es sich vielmehr um eine Schikanierung.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Den Klägern steht aus § 16 des mit den Beklagten abmachlossenen Mietvertrages das Recht zu, die Wohnung der Beklagten zur Prüfung ihres Zustandes zu besichtigen.
Ein solches Recht des Vermieters ist seit langem allgemein anerkannt (vgl. RGZ 106, S. 270). Es ist nicht unbeschränkt, sondern findet seine Grenzen in dem sich aus dem Wesen des Mietvertrages als Gebrauchsüberlassungsvertrag ergebende Recht des Mieters auf ungestörten Gebrauch der Mietsache. Der Vermieter hat aus § 536 BGB die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache. Um dieser Pflicht nachzukommen, ist es erforderlich, daß sich der Vermieter von Zeit zu Zeit vom ordnunggemäßen Zustand der Mietsache überzeugt und prüft, ob eventuell Zustandsetzungs- oder Zustandhaltungsmaßnahmen ergriffen werden müssen, die die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (Stegmaier: „Wann darf der Hausherr die Mietwohnung kontrollieren?” in: ZMR 1963, S. 166 f.). Dies ergibt sich darüberhinaus auch aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht, die den Vermieter als Eigentümer trifft und deren Verletzung eine Haftung gegenüber dem Mieter und anderen sich in der Wohnung aufhaltenden Personen begründen kann (Oswald: „Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter die Räume des Mieters betreten?” in: ZMR 1960, S. 129). Die Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige nach § 543 BGB enthebt den Vermieter nicht von seiner Kontrollpflicht (Münchener Kommentar-Voelskow, §§ 535, 536 BGB, Randnummern 100, 101). Eine Beeinträchtigung des Gebrauchsrechts des Mieters liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Vermieter in angemessenen Zeitabständen sich vom Zustand der Wohnung überzeugen will.
Vor diesem Hintergrund ist auch die mietvertragliche Formularbestimmung des § 16 rechtmäßig und verstößt nicht gegen § 9 des AGB-Gesetzes. Diese Bestimmung ist zwar in dieser allgemeinen Formulierung zu weitgehend (vergleiche auch den Beschluß des Amtsgerichts Wedding vom 6. Juli 1984, Geschäftsnummer 10 C 427.84 in: Das Grundeigentum 1985, Seite 155); § 16 des Mietvertrages ist aber dahingehend auszulegen, daß der Vermieter, abgesehen in den in den Absätzen 2 und 3 aufgeführten Fällen nur dann ein Recht zur Besichtigung der Wohnung zum Zwecke der Prüfung ihres Zustandes hat, wenn die letzte Prüfung so lange zurückliegt, daß nach der Lebenserfahrung bei vertragsgemäßem Gebrauch seit diesem Zeitpunkt eine Verschlechterung des Zustandes der Wohnung mit einiger Sicherheit in dem Maße zu erwarten ist, d...
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