Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 55,20 DM nebst 4 % Zinsen von jeweils 13,80 DM seit dem 5. Januar 1984, dem 5. Februar 1984, dem 5. März 1984 und dem 5. April 1984 zu zahlen; im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 1/3, die Beklagten 2/3 zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im … des Hauses … in … aufgrund eines Mietvertrages vom 7. Dezember 1979, den sie mit einer Frau … als Vermieterin abgeschlossen hat. Es handelt sich um eine frei finanzierte Wohnung von ca. 71 m². In § 3 Nr. 2 des Mietvertrages haben die Parteien folgendes vereinbart:
„Die gemäß § 1 des 11. Bundesmietengesetzes vom 24. Juli 1979 am 1. Januar 1981 und 1. Januar 1982 in Kraft tretenden Mieterhöhungen finden auf dieses Vertragsverhältnis Anwendung, wie auch etwaige spätere gleichartigen Mieterhöhungen, was die Parteien hiermit vereinbaren.”
In § 3 Nr. 6 des Mietvertrages heißt es:
„Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne dass es einer Kündigung oder einer fristgerechten Mitteilung gemäß § 18 I BGB bedarf.”
Mit Schreiben vom 5. Dezember 1983 erhöhte der Hausverwalter des Klägers die Miete ab 1. Januar 1984 wie folgt:
Grundmiete = 10,30 DM
Wohnwertzuschlag (2 %) = 6,85 DM
Betriebskostenzuschlag, § 4 MHG = 3,50 DM.
Wegen der Einzelheiten wird auf die vorbezeichnete Mieterhöhungserklärung Bezug genommen. Die Betriebskosten schlüsselte der Kläger mit einer Aufstellung vom 8. März 1984, auf die ebenfalls Bezug genommen wird, im einzelnen auf.
Der Kläger behauptet, er sei durch Eigentumserwerb von Frau … Eigentümer des Grundstücks … in … geworden (Beweis: Grundbuch von … Band … Blatt …). Die Vereinbarung der Anwendung der Vorschriften des preisgebundenen Altbauwohnraumes sei für die Kläger günstiger als Mieterhöhungen nach dem Miethöhegesetz (Beweis: Sachverständigengutachten).
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 82,60 DM nebst 4 % Zinsen von je 20,65 DM seit dem 5. Januar 1984, dem 5. Februar 1984, dem 5. März 1984 und dem 5. April 1984 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet die Passivlegitimation des Klägers. Noch am 13. März 1984 habe der Prozeßbevollmächtigte des Klägers angezeigt, daß er Frau … als Hauseigentümerin vertrete. Die Beklagte ist der Auffassung, wegen Verstoßes gegen § 10 MHG sei die Vereinbarung von Mieterhöhungen nach dem Recht des preisgebundenen Altbaues unwirksam. Denn die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung welche insoweit zu ihren Ungunsten von der gesetzlichen Regelung in § 10 MHG ab. Für die Erhebung eines Betriebskostenzuschlages fehle es an jeglicher Rechtsgrundlage, denn die Betriebskosten seien mit dem Mietzins ausgeglichen. Die Betriebskostenerhöhung vom 8. März 1984 sei nachgeschoben, daher unwirksam und ohnedies rechnerisch falsch. Für die zu ihren Ungunsten erfolgende Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften durch § 3 Nr. 2 des Mietvertrages beziehe sie sich auf Sachverständigengutachten.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluß vom 13. Juli 1984 durch Einsichtnahme in das Grundbuch des Amtsgerichts … Band … Blatt …
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet.
Der Kläger ist ausweislich des Grundbuchs eingetragener Alleineigentümer des Grundstücks … in … seit dem 20. Oktober 1982.
Gemäß § 535 Satz 2 BGB kann der Kläger von der Beklagten eine monatliche Mieterhöhung ab 1. Januar 1984 in Höhe von 13,80 DM verlangen. Soweit die Parteien in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages eine Vereinbarung darüber getroffen haben, daß auf die frei finanzierte Wohnung das Altbaumietpreisrecht Anwendung finden soll, ist nicht ersichtlich, daß diese Vereinbarung gegen § 10 MHG verstoßen könnte. Als monatliche Grundmiete ergibt sich selbst unter Einbeziehung der mit Mieterhöhungserklärung vom 5. Dezember 1983 abgegebenen Mieterhöhungserklärung bezüglich der allgemeinen Grundmietenerhöhung lediglich ein Quadratmeterpreis von 4,97 DM für die Wohnung der Beklagten. Angesichts dieses Quadratmeterpreis ebenso wie angesichts des gerichtsbekannten Umstandes, daß Altbaumietenwohnungen, bei denen sich Mieterhöhungen nach dem Miethöhegesetz richten, ist das Gericht der Auffassung, daß es nicht mehr dem Vermieter obliegt nachzuweisen, daß die von ihm mit dem Mieter getroffenen Vereinbarung nicht gegen § 10 Abs. 1 MHG verstößt. Unter diesen Umständen findet vielmehr eine Darlegungs- und Beweislastumkehr statt. Danach hätte es der Beklagten oblegen, nachzuweisen, daß die von den Parteien vereinbarte Vorgangsweise in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages zu ihren Ungunsten von der gesetzlichen Reg...