Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 579,95 DM nebst 4 % Zinsen seitdem 13. Mai 1989 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Geamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit von Mieterhöhungen.
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete den Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 11. April 1984 die in der Fehrbelliner Str. 32, Vorderhaus, 1. OG mitte, 1000 Berlin 20, belegene Wohnung.
Die Klägerin ließ im Jahr 1987 in der Wohnung der Beklagten eine Gasetagenheizung und eine Gegensprechanlage einbauen. Weitere Arbeiten ließ die Klägerin im Treppenhaus und an den Schornsteinen ausführen.
Mit Schreiben vom 22. Juli 1987 erklärte die Klägerin eine Erhöhung des Mietzinses ab 01. Juni 1987 von 265,12 DM um 79,77 DM auf 344,89 DM.
Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 08. März 1988 eine weitere Erhöhung des Mietzinses ab 01. Januar 1988 um 23,83 DM, wovon sie einen Teilbetrag von 21,67 DM geltend macht.
Aufgrund der von der Wohnungsbaukreditanstalt gewährten Förderungsmittel verringerte sich der Mietzins ab 01. August 1988 auf 326,22 DM.
Die Beklagten leisteten bis einschließlich März 1988 den geforderten Mietzins unter Vorbehalt.
In den Monaten April 1988 bis einschließlich März 1989 zahlten die Beklagten jeweils 265,12 DM.
…
Mit der Klage begehrt die Klägerin von den Beklagten die Zahlung rückständigen Mietzinses.
Die Klägerin errechnet für den Zeitraum April 1988 bis einschließlich März 1989 einen Rückstand von 894,56 DM. Hiervon bringt sie ein Guthaben der Beklagten in Höhe von insgesamt 312,30 DM in Abzug, das sie mit den ältesten Meitrückständen verrechnet. Das Guthaben beruht im wesentlichen darauf, daß die Klägerin die Mieterhöhung vom 22. Juli 1987 erst seit September 1987 und die Erhöhung vom 08. März 1988 erst seit April 1988 begehrt.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 582,26 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13. Mai 1989 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie vertreten die Auffassung, die Mieterhöhungserklärungen seien unwirksam. So habe die Klägerin in der Erhöhungserklärung vom 22. Juli 1987 die Baukosten nicht angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Die Erhöhungserklärung vom 08. März 1988 beinhalte Baukosten, die nicht zu einer Mieterhöhung berechtigten. Im übrigen entfalteten die Erhöhungserklärungen allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt Wirksamkeit, weil die Voraussichtlichen Mieterhöhungen nicht rechtzeitig angekündigt worden seien.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteienvortrags wird auf die Schriftsatze und deren Anlagen verwiesen.
… Das Gericht hat nach Haßgabe des Beweisbeschlusses vom 04. Oktober 1989 (Blatt 69 der Akte) Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Kwasnik. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 12. Dezember 1989 (Blatt 74 ff. der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nach dem Vortrag der Parteien und dem Ergebnis der Beweisaufnahme im erkannten Umfang begründet.
Die Klägerin kann von den Beklagten als Gesamtschuldnern nach § 535 BGB die Zahlung von rückständigen Mietzins in Höhe von 579,95 DM beanspruchen.
Die Mieterhöhungserklärung vom 22. Juli 1987 führte zu einer Erhöhung des Mietzinses ab öl. September 1987 um 79,44 DM auf 344,56 DM.
Der Erhöhungsbetrag errechnet sich unter Zugrundelegung der Einzelkostenabrechnung vom 23. März 1988, weil nach § 11 Abs. 1 Altbaumietenverordnung die Baukosten nach Möglichkeit für jede Wohnung gesondert abzurechnen sind.
Die geringfügige Überschreitung in der Mieterhöhungserklärung führt indessen nicht zu deren Unwirksamkeit, der Erhöhungsbetrag ist vielmehr auf den zulässigen Betrag zu reduzieren.
Eine Herausschiebung der Wirksamkeit der Erhöhung kommt nicht in Betracht, weil die Klägerin nicht verpflichtet war, die Voraussichtliche Mieterhöhung anzukündigen.
…
Im Gegensatz zur Nachfolgeregelung des § 3 Abs. 2 Miethöhegesetz enthält der für die Erhöhungserklärung vom 22. Juli 1987 noch maßgebliche § 11 Altbaumietenverordnung keine entsprechende Ankündigungspflicht.
Durch die Erhöhungserklärung vom 08. März 1988 wurde eine Erhöhung des Mietzinses ab 01. April 1988 zumindest auf den von der Klägerin geforderten Betrag von 366,56 DM monatlich bewirkt.
Die Kosten für den Einbau der Edelstahlrohre in die Schornsteine einschließlich der damit zusammenhängenden Nebenkosten durfte die Klägerin in die Erhöhungsberechnung einstellen, weil nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten dieser Aufwand zwingend erforderlich war, um die Schornsteine der modernisierten Heizungsanlage anzupassen.
Auch die Kosten für die Arbeiten im Treppenheus waren umlagefähig, denn die Installation einer modernen Treppenhaus- und Kellerbeleuchtung wirkt ebenso gebrauchswerterhöhend wie die Schaffung von Leerrohren zur Aufnahme der V...
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