Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung aus Mietverhältnis
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an.den.Kläger 91,02 M nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Januar 1976 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Hausgrundstücks Berlin 13, Nonnendammallee 86, die Beklagten sind Mieter der Wohnung im Vorderhaus, 2. Stock links. Auf den Mietvertrag vom 12.12.1967 wird verwiesen (Bl. 13 ff. d.A.). Darin sind u.a. folgende Regelungen enthalten:
„§ 8, … Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts oder die Aufrechnung mit anderen als Ersatzforderungen wegen Mängel der Mietsache (§ 538 BGB) ist ausgeschlossen. …”
„§ 14. – Instandhaltung der Mieträume. … Ziff. 4. Der Mieter hat alle Teile der Mietsache, die beim Gebrauch seinem unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind oder sein können (Leitungen und Anlagen für Elektrizität und Gas, die sanitären Einrichtungen, Schlösser, Rolläden, Öfen, Herde und ähnliche Einrichtungen) in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. …”
Bestandteil des Mietvertrages ist auch eine Hausordnung, in der es u.a. heißt:
„Die regelmäßige Reinigung der Feuerstätten bis zur Schornsteinführung obliegt dem Mieter auf seine Kosten.”
Nach dem Einbau einer Gasetagenheizung verlangte der Kläger von den Mietern des genannten Hauses neben einem Wertverbesserungszuschlag monatlich 6,50 DM für die Wartung der Heizung, was die Beklagten ablehnten. Nachdem bei ihnen Wartungsarbeiten nicht durchgeführt wurden, forderten sie den Kläger unter Fristsetzung und Androhung gemäß § 326 BGB vergeblich zur Vornahme der Wartungsarbeiten auf und ließen diese danach von der Firma Foelske, die auch die Heizung eingebaut hatte, vornehmen. Hierüber erteilte die Firma Foelske eine Rechnung vom 24.10.1975 über insgesamt 91,02 DM einschließlich Mehrwertsteuer unter Quittierung des Erhalts des Rechnungsbetrages. Nach varheriger Aufforderung an den Kläger zur Erstattung der Summe und der Ankündigung notfalls einer Rechnung mit der Miete für Januar 1976 vorzunehmen, kürzten die Beklagten die Miete für Januar 1976 um den Betrag von 91,02 DM. Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger die Zahlung dieses Betrages als Restmietzins für Januar 1976.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 91,02 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5.1.1976 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, gemäß § 11 Abs. 2 AMVOB seien sämtliche Kosten bereits durch die 14 % ige Mieterhöhung abgegolten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klageforderung ist gemäß § 535, BGB als Restmietzinsforderung gerechtfertigt. Die von den Beklagten ausgesprochene Aufrechnung greift nicht durch, wobei dahingestellt bleiben kann, ob ihr bereits § 8 des Mietvertrages vom 12.12.1967 entgegensteht. Die erklärte.Aufrechnung greift deshalb nicht durchweil die Wartungskosten auch einer Gasetagenheizungsanlage vom Mieter zu tragen sind.
Dem stehen die §§ 536 BGB, 11, 17, 21–25 AMVOB nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen. Zwar ist diese Frage auch in der Rechtsprechung umstritten. So hat z.B. das Landgericht Essen die Ansicht vertreten, daß unter der Geltung der Altbaumietenverordnung sogar bei einer zentmalen Heizungsanlage die Wartungskosten-nicht auf den Mieter umgelegt werden dürften (vgl. MDR 65, 389). Dem hat sich das. Landgericht Berlin nicht angeschlossen. Vielmehr hat es zu § 21 AMVOB die Wartungskosten als Bedienungskosten als zu den Betriebskosten gehörig erklärt,(vgl. LG Bln. in ZMR 1973, 79). Es hat dies – a.a.O. am Beispiel einer zentralen Ölheizungsanlage – bereits aus der Bestimmung der Bedeutung der Wartung gefolgert; der Wartungsdienst sorge für einen angemessenen Ölverbrauch durch Reinigung von Ölbrenner und Düse, schätze die Mieter vor einem etwaigen Ausfall der Ölfeuerung und damit vor einer Auskühlung des Hauses und bewahre die Umgebung und die Öffentlichkeit vor übermäßigem Ölruß – Auswurf durch richtige Einstellung der Ölverbrennung; der Wartungsdienst erfülle diese Aufgaben zwar im Rahmen der allgemeinen technischen Überprüfung der Heizungsanlage und nicht im Rahmen des unmittelbaren täglichen Bedienens der Anläge zum Heizen der Häuser; dies rechtfertige es jedoch nicht, zwischen-dieser unmittelbaren Bedienung und der Wartung: einen grundsätzlichen Unterschied zu machen und letztere etwa lediglich als mittelbare Bedienung zu bezeichnen, deren Kosten nicht umlagefähig seien; denn die vom Wartungsdienst wahrgenommenen Aufgaben gehörtren eben zu denen der ordnungsgemäßen Bedienung, welche der Vermieter den Mietern zurgewährleisten habe; der Vermieter sei verpfrichtet, dafür Sorge zu tragen, daß die Heizungsanlage im Interesse der Mieter mit möglichst geringere Ölverbrauch und mit größtmöglicher-Zuverlässigkeit arbeite; dies habe er vor allem durc...