AG Berlin-Tiergarten Urteil vom 04.05.2005 - 4 C 589/04

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 110,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 22,00 Euro seit dem 04.06., 05.07., 05.08., 06.09. und 05.10.2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 85 %, der Beklagte 15 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien wird nachgelassen, die jeweils gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Tatbestand

Der Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 01. Oktober 1990 die Wohnung im Hause … in Berlin-Tiergarten, Seitenflügel links, 4. OG rechts. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 38,18 qm vereinbart. Der Mietzins betrug 450,00 DM inklusive 50,00 DM Betriebskosten.

An der Gebäude- und Freifläche … wurde Wohnungs- und Teileigentum gebildet. Für die Wohnung des Beklagten mit der Nummer 26 wurde ein Sondereigentum verbunden mit einem 140,5081/10.000stel Miteigentumsanteil Wohnungseigentum begründet. Mit notariellem Kaufvertrag erwarben die Kläger dieses Eigentum und wurden im Jahre 1999 in das Grundbuch eingetragen und sind damit in das Mietverhältnis mit dem Beklagten eingetreten.

Aufgrund des Urteils des Amtsgerichts Tiergarten vom 12. September 2001 zum Aktenzeichen 4 C 79/01 erhöhte sich die Bruttokaltmiete für die genannte Wohnung ab April 2001 auf 303,96 DM entsprechend 155,41 Euro.

Im Februar 2004 wurde die Wohnung an die im Hause vorhandene Ölzentralheizung angeschlossen. Mit Schreiben vom 17. März 2004 haben die Kläger nach durchgeführter Modernisierung die Miete um 21,08 Euro ab 01. Juni 2004 auf 176,49 Euro erhöht und gleichzeitig ab Juni 2004 für den Betrieb der Heizungsanlage einen monatlichen Heizkostenvorschuss von 22,00 Euro gefordert. Wegen der Einzelheiten dieser Mieterhöhung wird auf die Anlage K 5 Bezug genommen.

Mit Mieterhöhungsverlangen vom 01. Juni 2004 haben die Kläger den Beklagten weiter aufgefordert, einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 176,49 Euro um 31,08 Euro auf 207,57 Euro beginnend ab 01. September 2004 zuzustimmen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens haben sie dabei auf den Berliner Mietspiegel 2003 Bezug genommen und zur Vergleichbarkeit von der Bruttokaltmiete je Quadratmeter monatlich die im Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten in Höhe von 1,08 Euro/qm monatlich abgezogen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 4 Bezug genommen.

Der Beklagte hat die Mieten für August 2004 und September 2004 in Höhe von 176,49 Euro unter Vorbehalt gezahlt. Heizkostenvorschüsse sind nicht gezahlt worden.

Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Zustimmung zur Mieterhöhung sowie die Heizkostenvorschüsse für Juni – Oktober 2004 sowie Mietzinsen für September 2004 in Höhe von 31,08 Euro und für Oktober 2004 in Höhe von 207,57 Euro gefordert. Nach Zahlung der Miete für Oktober 2004 in Höhe von 176,49 Euro haben die Kläger die Klage um diesen Betrag zurückgenommen.

Sie behaupten, die von ihnen verlangte Bruttokaltmiete ab dem 01. September 2004 übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Sie sind der Auffassung, dass zur Ermittlung der Nettovergleichsmiete hinsichtlich der Wohnung des Beklagten der vom GEWOS-Institut ermittelten pauschalierten Nebenkostenanteilen ein Abzug von 1,08 Euro/qm von der zum 01. September 2004 verlangten Bruttomiete vorzunehmen ist. Da im Übrigen hinsichtlich der Merkmalsgruppen eine Merkmalsgruppe negativ und vier Merkmalsgruppen positiv einzuordnen seien, liege die ortsübliche Vergleichsmiete somit 60 % über dem Mittelwert bei 4,20 Euro/qm nettokalt, so dass zuzüglich eines Betriebskostenanteils von 1,08 Euro die verlangte Bruttokaltmiete nicht überstiegen werde.

Im Übrigen würden sich nach der letzten aktuellen Wohngeldberechnung für das Jahr 2000 die aktuellen auf den Beklagten umlegbaren Betriebskosten der streitbefangenen Wohnung auf 576,61 Euro nach der Wohngeldabrechnung 2003 und dem Grundsteuerbescheid 2002 belaufen. Damit betrügen die aktuellen Betriebskosten für die streitbefangene Wohnung 1,17 Euro/qm, so dass auch damit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überstiegen werde. Wegen der Einzelheiten der Abrechnungen wird auf die Anlagen K 11 und K 12 Bezug genommen.

Die Kläger beantragen,

1. den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung über die von ihm gemieteten Wohnräume in der … Berlin, Seitenflügel links, 4. OG rechts von bisher 176,49 Euro bruttokalt um 31,08 Euro auf monatlich 207,57 Euro bruttokalt ab dem 01. September 2004 zuzustimmen,

   hilfsweise,

   den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung über die von ihm gemieteten Wohnräume in der … Berlin, Seitenflügel links, 4. OG rechts von bisher monatlich 176,49 Euro bruttokalt um 31,08 Euro auf monatlich 207,57 Euro bruttokalt ab dem 01. Juli 2005 zuzustimmen;

2. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 172,16 Euro nebst ...