Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist seit dem 01. Mai 1973 Mieterin der in der Beusselstraße 1, 4 Treppen rechts in Berlin-Tiergarten gelegenen 2-Zimmerwohnung. Der im Mietvertrag bezeichnete Mitmieter ist bereits vor dem 01. September 1994 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes Beusselstraße 1 und vor dem 01. September 1994 als solcher im Grundbuch eingetragen worden.
Am 20. Mai 1986 gab die damalige Verwalterin gegenüber der Beklagten und ihrem Mitmieter eine Mieterhöhungserklärung ab, nach der sich die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ab 01. August 1986 „vorläufig” wie folgt erhöhen sollte:
168,17 DM |
bisherige Grundmiete, |
57,06 DM |
bisheriger Mehrbelastungszuschlag, |
4,82 DM |
Gebühr für Kabelanschluß, |
348,18 DM |
Modernisierungszuschlag |
578,23 DM |
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106,88 DM |
Heizkostenvorschuß |
685,11 DM |
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Die Beklagte stellte durch ihre damaligen Verfahrensbevollmächtigten mit Schreiben vom 03. Juli 1986 bei der Frei stelle für Mieten des Bezirksamtes Tiergarten einen Antrag nach § 11 AMVOB auf Feststellung des preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrages. Das Bezirksamt setzte diesen durch Bescheid vom 24. Juli 1990 auf 178,82 DM fest.
Die Beklagte anerkennt und zahlt seit Jahren 252,78 DM. Dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen:
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200,42 DM |
Kaltmiete |
+ |
72,40 DM |
Heizkostenvorschuß |
- |
20,04 DM |
10 % Minderung wegen des nicht fertig gestellten Bades |
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252,78 DM |
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Der Kläger ließ im Jahre 1994 in den drei Aufgängen des Hauses Beusselstraße 1 Aufzüge installieren, derer Einbau im Oktober 1994 abgeschlossen war. Der Verwalter des Klägers teilte der Beklagten mit Schreiben vom 09. Februar 1995 mit, daß sich die Miete deswegen ab 01. August 1995 erhöhen werde. Die zu erwartende Mieterhöhung betrage 205,55 DM zuzüglich 48,00 DM Betriebskosten für den Aufzug. Die neue Gesamtmiete der Beklagten werde dann unter Berücksichtigung der alten Grundmiete in Höhe von 352,95 DM und der Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 72,40 DM 678,90 DM betragen.
Mit Schreiben vom 26. Juni 1995 teilte der Verwalter des Klägers der Beklagten mit, daß die Schlußrechnungen nunmehr vorlägen. Für die Beklagte ergebe sich danach folgende Berechnung:
alte Grundmiete |
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352,95 DM |
+ Erhöhung Aufzug |
ca. |
223,44 DM |
+ Heizkostenvorauszahlung |
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72,40 DM |
+ anfallende Betriebskosten f. Aufzug |
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48,00 DM |
neue Gesamtmiete |
ca. |
696,79 DM |
Abschließend heißt es in dem Schreiben: „Die endgültige Mieterhöhung ergibt sich nach abschließender Rechnungslegung aus den tatsächlich aufgewendeten Kosten.”
Die Beklagte teilte dem Verwalter des Klägers mit Schreiben ihres früheren Prozeßbevollmächtigten vom 06. März 1995 mit, daß sie die Mieterhöhung wegen des Fahrstuhleinbaus zurückweise. Sie bat vorsorglich – gegen die übliche Kostenerstattung – um Übersendung der Rechnungen. Zugleich wies sie darauf hin, daß die in Ansatz gebrachte Grundmiete nicht dem entspreche, was sie zahle. Mit Schreiben ihres früheren Prozeßbevollmächtigten vom 23. Juni 1995 und 16. August 1995 wies sie darauf hin, daß sie gemäß erfolgter Mieterhöhungen 252,78 DM anerkenne und die Miete wegen des nicht fertiggestellten Bades um 10 % mindere. Den Modernisierungszuschlag in Höhe von 178,82 DM erkenne sie nicht an.
Der Hausverwalter des Klägers wandte sich mit Schreiben vom 15. Mai 1997 an die Klägerin. Dabei führte er u.a. aus:
„Nach dem Schreiben Ihres Rechtsanwaltes, Herrn Thomas Fruth, vom 23.06.1995 erkennen Sie eine Miete in Höhe von 252,78 DM an.
Wegen des nicht fertiggestellten Bades mindern Sie die Miete in Höhe von 10 %.
Würden wir von Ihrer Mietsumme ausgehen abzüglich 72,40 DM Heizkostenvorauszahlung, so ergibt sich eine Bruttokaltmiete von 200,42 DM; die Mietminderung würde dann 20,04 DM betragen.
Ihre Miete, welche sich aus den erläuterten Zahlen ab 01.06.1997 ergibt, setzt sich wie folgt zusammen:
Bruttokaltmiete |
180,38 DM |
Modernisierungszuschlag |
178,82 DM |
Heizkostenvorschuß |
72,40 DM |
bitte, überweisen Sie ab 01.06.1997 monatlich |
431,60 DM” |
Der Kläger behauptet, die Grundmiete für die Wohnung der Beklagten habe bis einschließlich Juli 1995 352,95 DM betragen. Er erläutert dies damit, daß der Modernisierungszuschlag in Höhe von 178,82 DM gemäß dem Bescheid der Preisstelle für Mieten vom 24. Juli 1990 in die Grundmiete eingeflossen sei.
Der Kläger hat anfänglich ausgehend von Sollmieten in Höhe von 352,95 DM bis Juli 1995 und 678,90 DM ab August 1995 sowie von monatlichen Zahlungen in Höhe von 252,78 DM einen Mietrückstand für September 1994 bis Oktober 1996 in Höhe von 8.345,91 DM geltend gemacht. Mit der Klageerweiterung hat er sodann für Januar 1993 bis Juli 1995 weitere 178,82 DM × 31 = 5.543,42 DM geltend gemacht.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurt...