AG Berlin-Tiergarten Urteil vom 05.11.1990 - 5 C 384/90

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger 67,50 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.07.1990 zu zahlen.

2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten tragen der Kläger 9/10, der Beklagte 1/10.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Beklagte ist Mieter einer Zweizimmerwohnung im Hause … aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 22.04.1986 mit dem Kläger. In dem Vertragsformular heißt es u.a., daß der Mieter sich mit eventuellen Modernisierungsarbeiten einverstanden erkläre und bereit sei, den entsprechenden Modernisierungszuschlag vom Monatsersten nach Fertigstellung zu zahlen.

Mit Schreiben vom 17.08.1988 teilte der Kläger dem Beklagten mit, daß „in Kürze” mit der Wärmedämmung der Außenfassaden begonnen werde und daß dies zu einer Mieterhöhung von ca. 1,25 DM pro qm führen werde. Nachdem der Beklagte eine nicht ausreichende Ankündigung gerügt hatte, teilte der Kläger mit Schreiben vom 28.09.1988 nähere Einzelheiten über den Umfang der Maßnahmen mit.

Nach Beendigung der Baumaßnahmen machte der Kläger mit Schreiben vom 12.06.1989 eine Mieterhöhung von 54,38 DM für die Wärmedämmaßnahmen geltend. Grundlage der Mieterhöhung waren die Kosten der Wärmedämmaßnahmen pro qm der Außenfassade. Dazu verlangte der Kläger für eine zusätzlich installierte Gegensprechanlage eine Mieterhöhung von 7,50 DM monatlich.

Der Kläger verlangt Zahlung des Erhöhungsbetrages für Juli 1989 – Juni 1990 und beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, ihm 742,56 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.07.1990 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er meint, die Modernisierungsankündigungen seien unwirksam, so daß schon deshalb der Kläger keine Mieterhöhung geltend machen könne. Auch habe der Kläger die Frist von zwei Monaten nicht eingehalten, denn die Arbeiten hätten schon Mitte Oktober 1988 begonnen. Schließlich seien auch die Mieterhöhungen nicht nachvollziehbar.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur zu einem kleinen Teil aus § 3 MHG begründet. Hinsichtlich der Wärmedämmaßnahmen kann der Kläger keine erhöhte Miete fordern. Entgegen der Meinung des Klägers ist nicht jede Maßnahme zur Wärmedämmung unabhängig von den baulichen Gegebenheiten und unabhängig von den Kosten eine umlegungsfähige Modernisierung. Vielmehr sind die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit zu beachten (OLG Karlsruhe GE 1984, 1079), so daß stets im Einzelfall ermittelt werden muß, ob die zu erwartende Mieterhöhung in einer angemessenen Relation zu den einzusparernden Heizkosten steht (vgl. auch OVG Berlin MM 1987, 292). Der Kläger hat dazu nichts vorgetragen, zumal es sich hier offenbar um Ofenheizungswohnungen handelt, bei denen eine Umlegung von solchen Kosten differenziert je nach Lage der Wohnung im Hause erfolgen muß (VG Berlin GE 1986, 1179).

Unabhängig davon sind Wärmedämmaßnahmen nicht in allen Fällen bauphysikalisch sinnvoll. Vielmehr erfüllen Hauswände in der beim Altbau üblichen Stärke vielfach ihren Zweck besser, als von außen aufgebrachte Kunststoffschalen (vgl. Meier in DBZ 1989, 331 oder auch schon Aggen in DBZ 1984, 359: „Moderne Isolierwandkonstruktionen verschleudern Energie”).

…

Der Kläger hat hierzu weder in seinen Ankündigungsschreiben noch während des Rechtsstreit etwas vorgetragen, so daß es nicht darauf ankommt, ob die Ankündigung der Modernisierungsarbeit die Mindestfrist des § 541 b BGB nicht eingehalten hat (vgl. dazu Blümel/Kinne DWW 1988, 304) und das Nachschieben der Modernisierungsankündigung in einem zweiten Schreiben ausreichend ist (vgl. LG Berlin GE 1985, 1033 einerseits und LG Berlin GE 85, 1099 andererseits).

Der Kläger kann die erhöhte Miete auch deshalb nicht fordern, weil das Mieterhöhungsschreiben nach § 3 MHG hinsichtlich der Kosten für die Wärmedämmung unwirksam ist. § 3 MHG verlangt, daß die Mieterhöhung berechnet und erläutert wird; das gilt auch für den Verteilerschlüssel (Sternel 3. Aufl. 1988, III 804). Daran fehlt es hier, denn der Kläger hat die Kosten nach qm der Hausfassade berechnet und dann den so ermittelten qm-Preis mit einem nicht näher erläuterten Faktor (hier: 33,16) multipliziert. Der Kläger hat während des Rechtsstreits dazu vorgetragen, daß es sich dabei um den tatsächlichen Anteil der jeweiligen Mieterwohnung an der Außenfassade zuzüglich eines Fluranteils handle. Unabhängig davon, daß eine solche spätere Erläuterung der schlechthin nicht nachvollziehbaren Mieterhöhungserklärung diese nicht wirksam macht, ist damit nach wie vor der Verteilerschlüssel nicht überprüfbar. Wie der Kläger den Fluranteil ermittelt hat und ob letztlich die Gesamtquadratmeterzahlen aus der Summe der Mieterhöhungserklärungen der Fläche der Hausfassade entsprechen, ist nicht ersichtlich.

Die Klage ist allerdings zum Teil hinsichtlich der Kosten für die Installation der Gegensprechanlage begründet. Daß es sich hierbei um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wird vom Beklagten nicht bestritten. Entgegen der Auffassung des Klägers war allerdings insoweit auch eine Modernisierungsankündigung nicht entbehrlich, au...