rechtskräftig
Tenor
Der in der Eigentümerversammlung vom 23.07.2008 unter TOP 9 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar, jedoch dürfen die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht vor der Vollstreckung die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft …. In der Eigentümerversammlung vom 23.07.2008 beschloss die Gemeinschaft unter TOP 9 mehrheitlich, dass zukünftig auch den Mietern die Möglichkeit eingeräumt werden soll, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beschluss sei entweder nichtig oder entspreche keiner ordnungsgemäßen Verwaltung, da grundsätzlich die Teilnahme Dritter an den Wohnungseigentumsversammlungen ausgeschlossen sei.
Die Klägerin beantragt,
den Beschluss zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 23.07.2008 aufzuheben, da dieser nichtig, ersatzweise anfechtbar ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, eine Öffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung sei gleichwohl nicht gegeben, da der zusätzliche Personenkreis nicht unbeschränkt sei. Darüber hinaus sollte den Mietern aus Vereinfachungsgründen in der Versammlung die Möglichkeit gegeben werden, ihre Anliegen vorzutragen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch darauf, dass der unter TOP 9 gefasste Beschluss für ungültig erklärt wird, da er keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG werden die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer „durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer” geregelt. Der Beschluss der Gemeinschaft, grundsätzlich auch Mieter, d.h. Dritte, an den Versammlungen teilnehmen zu lassen, ist zwar nicht nichtig, da die Regelung des § 23 Abs. 1 WEG in diesem Punkte abdingbar ist, gleichwohl entspricht der Beschluss aber keiner ordnungsgemäßen Verwaltung.
Nachdem die Beklagten zunächst vorgetragen haben, die Mieter sollten bei der Teilnahme weder ein Rede- noch ein Stimmrecht haben, tragen sie nun vor, dass den Mietern die Möglichkeit eingeräumt werden solle, ihre Anliegen vorzutragen. Dies würde insbesondere zu einer Vereinfachung für die Wohnungseigentümer führen, die ihr Sondereigentum vermietet haben.
Entsprechend der vorgelegten Eigentümerliste (Bl. 13 d.A.) besteht die Gemeinschaft aus 53 Einheiten. Dies bedeutet, dass Wohnungseigentumsversammlungen ohnehin nur unter erschwerten Bedingungen durchgeführt werden können. Dies gilt um so mehr, als jedem Wohnungseigentümer die Möglichkeit gegeben werden muss, innerhalb einer Versammlung seine Meinung zu äußern. Wenn nun zusätzlich eine nicht überschaubare, wenn auch nicht ziffernmäßig unbeschränkte, Anzahl von Mietern auch noch teilnehmen sollen, würde eine Eigentümerversammlung derart unübersichtlich werden, dass letztlich die Abhaltung und Teilnahme sowohl für die Verwaltung als auch die Wohnungseigentümer nicht mehr überschaubar oder zumutbar ist. Daher ist gerade bei größeren Wohnungseigentumsanlagen eine Teilnahme Dritter an den Versammlungen nicht zuzulassen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Fundstellen
Haufe-Index 2120398 |
NWB 2008, 4893 |
ZMR 2009, 230 |
IWR 2008, 70 |
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