AG Bonn Beschluss vom 11.09.2000 - 28 II 7/00 WEG

Entscheidungsstichwort (Thema)

WEG. Sanierung von Wintergärten. Sondereigentum

Nachgehend

LG Bonn (Aktenzeichen 8 T 237/00)

Tenor

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.12.1999 zu TOP 3 (Sanierung der Wintergärten) wird für nichtig erklärt, soweit die Gemeinschaft beschlossen hat Schäden am Sondereigentum zu beseitigen.

Im übrigen wird der Antrag abgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert wird wie folgt festgesetzt:

Bis zum 6.7. auf 26.500,00 DM (TOP 3.1: 25.000,00 DM; TOP 5: 1.500,00 DM), seit dem 7.7. auf 25.000,00 DM.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten bilden die oben genannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Im vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller zwei Beschlüsse der Gemeinschaft angefochten, mit der sie die Sanierung von Wintergärten auf Kosten der Eigentümergemeinschaft und die Abrechnung für 1998 beschloss.

Zu TOP 3.1 (Sanierung der Wintergärten):

Zu den Wohnungen der Anlage gehören zum Teil sog. Wintergärten. Hierbei handelt es sich um vorgezogene Erker, die mit Fensterfronten versehen sind.

Die Teilungserklärung grenzt in II. 1. 3 und 4 Sonder- und Gemeinschaftseigentum voneinander ab. Ziffer 3 wiederholt die Regelung des § 5 Abs. 1 WEG. Ziffer 4 bestimmt unter anderem. dass in Ergänzung von § 5 WEG folgende Bauteile zum Sondereigentum gehören: der Fußbodenbelag der im Sondereigentum stehenden Räume einschließlich des Bodenbelags von Balkonen und Terrassen sowie der Innenwandputz und die Innenwandverkleidung sämtlicher zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit die putztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören. Eine ausdrückliche Regelung bezüglich der Wintergärten enthält die Teilungserklärung nicht.

Nach deren Ziffer 5.1 obliegt die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich allen Sondereigentümern gemeinsam. Bei Außenfenstern ist nur der Außenanstrich gemeinschaftlich vorzunehmen, während der Innenanstrich, die Beseitigung von Holz- und Glasschäden und die Instandsetzung von Schlössern und Beschlägen Angelegenheiten des jeweiligen Miteigentümers ist.

1991 wurden die Miteigentumsanteile mit der Begründung geändert, dass teilweise „erhebliche Rechenfehler” vorhanden gewesen seien. Wegen der neuberechneten Anteile wird auf Bl. 143 d.A. Bezug genommen.

Seit Jahren bestanden zumindest an dem Wintergarten der Antragsgegnerin W Undichtigkeiten. Im Hinblick darauf fasste die Gemeinschaft folgende Beschlüsse:

In der Eigentümerversammlung vom 03.02.1993 beschloss sie zu TOP 6, die Schäden durch einen Architekten begutachten und sodann reparieren zulassen. Die Kosten sollten durch eine Sonderumlage gedeckt werden.

Diesen Beschluss hob die Gemeinschaft in der Versammlung vom 08.11.1993 zu TOP 9 auf, weil die Mehrheit die Auffassung vertrat, die Fenster gehörten zum Sondereigentum.

In den nächsten Jahren kam es weder zu einer Begutachtung noch zu einer Reparatur von Schäden.

Die Antragsgegnerin W ließ 1998 ein selbständiges Beweisverfahren durchführen. Das Gericht holte ein Gutachten des Sachverständigen B ein. In dem Gutachten kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass an dem Wintergarten Baumängel vorlagen, die zu Feuchtigkeitsschäden führten. Die Kosten einer Zwischenlösung bezifferte der Sachverständige mit 6.264,00 DM.

Bevor dieses Gutachten vorlag, ermächtigte die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 23.11.1998 zu TOP 9 die Verwalterin, in Absprache mit dem Beirat nach Hereinholung von Kostenangeboten den Auftrag für die Instandsetzung der Wintergärten an eine Fachfirma zu vergeben. Die Finanzierung sollte aus der Rücklage erfolgen.

In der Versammlung vom 9.12.1999 fasste die Gemeinschaft nach dem Protokoll mit Mehrheit den nachfolgenden Beschluss:

1. die Beseitigung der Schäden an den beschädigten Wintergärten auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen. Die Schadensbeseitigung beschränkt sich auf die durch von außen eingetretenes Wasser oder feuchtigkeitsverursachten Schäden, die vom Gutachter festgestellt worden, bzw. noch festzustellen sind;
2. die Verwaltung zu ermächtigen, den Auftrag für die Begutachtung sämtlicher Wintergärten, die Erstellung der jeweiligen Leistungsverzeichnisse, Hereinholung von mindestens drei Angeboten, Bauüberwachung sowie Endabnahme an einen Sachverständigen zu vergeben. Zunächst soll der Sachverständige W aus C I beauftragt werden. Sollte der Sachverständige W den Auftrag ablehnen, wird der Sachverständige C mit den vorgenannten Arbeiten beauftragt;
3. Die Verwaltung zu ermächtigen, den Auftrag für die erforderliche Schadensbeseitigung an den Wintergärten nach Vorlage der/des Leistungsverzeichnisse/s an den günstigsten Anbieter zu vergeben;
4. die Maßnahme aus der Rücklage zu finanzieren. Sollten die Mittel aus, der Rücklage nicht ausreichen, wird die Verwaltung ermächtigt, den Restbetrag in Form einer Sonderumlage, umgerechnet nach Miteigentumsanteilen bei den Eigentümern anzufordern. Die Sonderumlage ist innerhalb von 14 Tagen nach Anforderung durch...