Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Beklagte war aufgrund eines im Jahre 1979 mit dem Eigentümer Horst-Dieter Hoettges abgeschlossenen Mietvertrages Mieter einer Wohnung im Hause Auf den Conroden, 24 in Bremen-Mahndorf. Bei der Wohnung handelt es sich um einen mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum. Im Jahre 1980 übertrug der Hauseigentümer Hoettges die Verwaltung des Hauses der Klägerin, die mit Mieterhöhungserklärung vom 4.3.1982 zum 1.7.1982 eine Erhöhung der Kostenmiete vornahm. Das Erhöhungsverlangen wurde mit den gestiegenen Hauswartkosten begründet. Die von der Klägerin geltend gemachten Mehrkosten betragen für die Monate Juli bis September 1982 DM 98.52, für die Monate Oktober bis Dezember 1982 DM 105,12, insgesamt demnach 203,64 DM. Zu Beginn des Mietverhältnisses war die Firma Bremer-Baubetreuungsgesellschaft Hofsommer GmbH & Co. KG mit der Verwaltung des Hauses beauftragt. Die Hausmeistertätigkeit wurde während dieser Zeit im wesentlichen von den Mietern selbst wahrgenommen, ohne daß dies zu Beanstandungen Anlaß gab.
Die Klägerin trägt vor, sie könne eine ordnungsgemäße und effektive Verwaltung der von ihr betreuten Wirtschaftseinheiten nur gewährleisten, wenn sie hauptberufliche Hauswarte einsetze und diese mit allen anfallenden Tätigkeiten betraue.
Mit dem 9. Oktober 1982 zugestellten Mahnbescheid hat die Klägerin zunächst einen Betrag von DM 98,52 geltend gemacht und sodann mit der am 24. Juni 1983 zugestellten Klagebegründung die Klage um DM 105,12 erhöht.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie DM 203,64 nebst 11,25 % Zinsen auf DM 98,52 seit Zustellung des Mahnbescheides sowie auf weitere DM 105,12 seit Zustellung der Klagebegründung zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, die Klägerin sei als Verwalterin des Hauses zur Geltendmachung der behaupteten Forderungen nicht berechtigt.
Im übrigen könne die Klägerin die durch die Neuregelung der Hauswarttätigkeit angefallenen Kosten nicht auf die Mieter umlegen, da eine Änderung der Hauswartbezirke nicht notwendig gewesen sei.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Beauftragung der Klägerin mit der die gesamte Abwicklung der Mietverhältnisse umfassenden Verwaltung des Hauses ist analog § 185 Abs. 1 BGB als konkludente Ermächtigung auszulegen, fällige Mietzinsforderungen des Eigentümers gegen die Mieter im eigenen Namen geltend zu machen. Mit der Übergabe der Hausverwaltung an ein Wohnungsunternehmen wie die Klägerin verfolgt der Hauseigentümer im Regelfall nämlich gerade den Zweck, von der selbsttätigen außergerichtlichen oder prozessualen Durchsetzung seiner Mietforderungen entbunden zu werden. Die Klägerin besitzt auch ein berechtigtes rechtlich schutzwürdiges Interesse an der Geltendmachung der Forderung. Sie ist nämlich aus eigenem wirtschaftlichen Interess an der Realisierung der Vermieterforderungen interessiert, da die Höhe der ihr zustehenden Vergütung auch von den eingezogenen Forderungen des Eigentümers abhängig ist. Insoweit besteht kein Grund, den Verwalter eines Mietshauses anders zu behandeln als den gegen Provision zur Einziehung einer Forderung Ermächtigten, dessen Prozeßführungsbefugnis anerkannt ist (vgl. Thomas-Putzo, 12. Auf., § 51 IV 4 a bb; zum gesamten Problem vergl. Scholzen in ZMR 1981 S. 3, 4).
Die Klage ist unbegründet. Die mit der Mietänderungserklärung vom 4.3.1902 umgelegten Hauswartkosten sind keine nach Maßgabe der II. BV bei der Berechnung der Kostenmiete berücksichtigungsfähigen Aufwendungen. Dabei kann es dahinstehen, ob die Umlagefähigkeit der durch Bestellung eines hauptberuflichen Hauswarts neu entstandenen Nebenkosten bereits gemäß § 26 Abs. 2 II BV auf DM 20.– pro Monat und Wohnung beschränkt ist, da es sich bei der Hauswarttätigkeit möglicherweise mehr um eine Arbeit fürsorgendverwaltender als praktisch – technischer Natur handelt (vgl. zur Abgrenzung Schmidt/Futterer/Blank C 293), die Aufwendungen also nicht als Betriebskosten i.S.d. § 27 i.V.m. Nr. 13 der Anlage 3 II. B.V, sondern als Verwaltungskosten zu qualifizieren sein könnten Selbst wenn es sich bei den durch die Gründung des Hauswartsbezirks entstandenen Mehraufwendungen um Betriebskosten handelt, ist deren Berücksichtigung bei der Festsetzung der Kostenmiete nach § 24 Abs. 2 S. 2 II. BV unzulässig, da die Ansetzung dieser Bewirtschaftungskosten bei Abwägung aller umstände nicht gerechtfertigt erscheint.
Wenn zur Zeit der Begründung des Mietverhältnisses die Betreuung durch einen hauptberuflichen Hauswart weder vorhanden noch vorgesehen war, später jedoch gegen den Willen des Mieters ein solcher Hauswart beauftragt wird, kann – wie das Gericht bereits in seiner Verfügung vom 29. August 1983 ausgeführt hat – eine Erforderlichkeit der Maßnahmen nur bejaht werden, wenn nach...
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