Entscheidungsstichwort (Thema)
Forderung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von DM 300,– abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Der Kläger begehrt rückständige Nebenkosten für die Zeiträume 1984/85 und 1985/86.
Der Kläger ist der Auffassung, er könne entsprechend dem Anhang zum Mietvertrag vom 26.02.1981 eine 5 %-ige Brennstoffkostenvorlage beanspruchen. Darüberhinaus sei er berechtigt, 100 % der Gesamtkosten für einen Vollunterhaltungsdienst für die in seinem Anwesen befindliche Aufzugsanlage auf die Mieter umzulegen. Aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.1984 bis 30.05.1985 schulden die Beklagten noch DM 337,22, für den Zeitraum 01.06.1985 bis 30.05.1986 noch DM 463,41. Darüberhinaus seien Zinsrückstände in Höhe von 15,29 DM vorhanden.
Der Kläger stellt folgenden Antrag:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger DM 815,92 nebst 8 % Zinsen hieraus seit Rechtshängigkeit sowie weitergehender DM 8,– an vorgerichtlichen Kosten zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen
K l a g a b w e i s u n g.
Sie bestreiten eine Verpflichtung zur Zahlung der Heizkostenvorlage und sind der Auffassung, daß von den Aufzugskosten ein Abzug von 50 % für Instandhaltungskosten vorzunehmen sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Parteivorträge wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
1. Der Kläger ist nicht berechtigt, die geltend gemachten 5 % Heizkostenvorlage bei der Heizkostenabrechnung in Ansatz zu bringen. Der Anhang zum Mietvertrag enthält zwar eine entsprechende Regelung, die jedoch nicht wirksam ist. Es handelt sich nämlich um Finanzierungskosten für die Heizölbeschaffung, die auf die Mieter nicht umgelegt werden können, da es sich nicht um Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten handelt. Es gehört zu den Pflichten des Klägers als Vermieter, seinen Mietern Heizöl zur Verfügung zu stellen. Diese Verpflichtung kann er nicht teilweise an die Mieter dadurch abwälzen, daß er sie zur Vorlage verpflichtet. Auch die Bildung von Rücklagen zum Kauf des Heizöls gehört zur mietvertraglichen Verpflichtung des Klägers, der auf Seiten des Mieters u.a. die Mietzinszahlung gegenüber steht.
Verwaltungskosten in der vorliegenden Form können nicht den in der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten gleichgestellt werden. Bei ihnen handelt es sich nicht um solche Kosten, die dem Eigentümer für das Gebäude laufend entstehen, sondern es sind Kosten der eigenen Vermögenssorge. Durch die Verwaltung soll sichergestellt werden, daß das in dem Haus verkörperte Vermögen des Hauseigentümers und Vermieters sachgerecht und gewinnbringend genutzt wird. Derartige Kosten können aber nicht auf einen Dritten übergewälzt werden. Außer der Gefahr der Aufspaltung der einzelnen Mietelemente und deren Einstellung in eine Nebenkostenvereinbarung ergibt sich dies aus einer Parallele zum Schadensersatzrecht, bei dem die Aufwendungen zur Sorge um das eigene Vermögen nicht erstattungsfähig bezw. abwälzungsfähig sind.
Die entsprechende Klausel im Anhang zum Mietvertrag ist damit unwirksam (vgl. Amtsgericht Siegburg, WM 1985, 345 und Landgericht Frankfurt, ZMR 80, Seite 278).
2. Die geltend gemachten Kosten für die Aufzugsanlage können nicht zu 100 % auf die Mieter umgelegt werden. Vielmehr ist insoweit mindestens ein Abzug von 40 % zu machen. Nach dem vorgelegten Schreiben der Fa. Flohrotis GmbH vom 13.8.1986 sind die Gesamtkosten des „OM – Vollunterhaltungsdienstes” für verschiedene Tätigkeiten aufzuschlüsseln. Danach fallen 60 % für vorbeugende Betreuung der Aufzugsanlage an. Arbeiten für Störungsbeseitigungen werden mit 10 % bezw. 5 % für kleinere Ersatzteile veranschlagt. Die restlichen 25 % fallen für die Erneuerung von Verschleißteilen an. Bereits nach dem genannten Schreiben fallen letztere Instandhaltungskosten nicht unter die Umlagefähigen Betriebskosten. Darüberhinaus sind die Aufwendungen für die Störungsbeseitigungen nicht umlagefähig. Dies ergibt sich bereits aus dem Anhang zum Mietvertrag, wonach die Betriebs- und Nebenkosten u.a. nur aus der Aufzugswartung bestehen. Darüberhinaus bestimmt die Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung die umlagefähigen Betriebskosten: Nach Nr. 7 der genannten Anlage gehören zu den Kosten des Betriebes eines maschinellen Personen – oder Lastenaufzuges die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Die Kosten des vom Kläger abgeschlossenen Vollunterhaltungsvertrages für den Lift können danach nicht auf die Bekl...