AG Büdingen Urteil vom 27.04.1994 - 2 C 879/91

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.007,83 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 23. Dezember 1991 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 43 % und die Beklagte 57 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.700,– DM. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 400,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Durch Mietvertrag vom 5. Januar 1986 vermietete die Beklagte ab dem 1. April 1986 die Erdgeschoßwohnung des Wohnhauses Merkenfritzerweg 29 in Hirzenhain an die Kläger zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 500,– DM. In § 26 des Mietvertrages verpflichteten sich die Kläger bei Vertragsabschluß einen Betrag in Höhe von 2.500,– DM für die Tankfüllung Heizung an die Beklagte zu bezahlen. Bei Auszug sollte dieser Betrag, der am 31. Januar 1985 dem Konto der Beklagten gutgeschrieben wurde, verrechnet werden. Gemäß Ziff. 1 b des Mietvertrages, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, sollten weiterhin diverse Betriebskosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Nachdem das Mietverhältnis einvernehmlich beendet wurde, verweigerte die Beklagte am 24. August 1991 die Abnahme der Wohnung wegen angeblich mangelhaft durchgeführter Renovierungsarbeiten und Schäden in der Wohnung. Ihre angebliche Schadensersatzforderung war Gegenstand eines Parallelverfahrens (Az: AG Büdingen 2 C 909/91), welches durch Urteil des Landgerichts Gießen vom 15. Dezember 1993 (Az.: 1 S 302/93), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, rechtskräfig entschieden worden ist. Mit der vorliegenden Klage verlangen die Kläger Rückzahlung eines Kautionsguthabens und Erteilung einer Abrechnung über ihre Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.220,– DM für den Zeitraum 1. August 1990 bis 24. August 1991.

Die Kläger behaupten, der von ihnen „für Heizöl” gezahlte Betrag in Höhe von 2.500,– DM stelle eine von der Beklagten vereinnahmte verdeckte Kautionszahlung dar. Dementsprechend sei dieser Betrag von der Beklagten vom 31. Januar 1986 bis zum 25. August 1991 mit 3 % zu verzinsen, so daß sich zu ihren Gunsten einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 2.951,81 DM ergäbe. Die von der Beklagten für das Jahr 1990/91 mit Schreiben vom 23. November 1991 erteilte Nebenkostenabrechnung sei nicht nachvollziehbar. Unter anderem seien die Heizkosten nicht verbrauchsbezogen ermittelt worden, Belege für einzelne Positionen (allgemeine Unkosten, Heizölkosten) fehlten, die Beklagte habe unberechtigterweise den Abrechnungsschlüssel gewechselt.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.951,81 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25. August 1991 zu zahlen.
2. die Beklagte zu verurteilen, ihnen über die für die Mietwohnung Merkenfritzer Weg 29 in Hirzenhain, Erdgeschoß, gezahlten Nebekostenvorauszahlungen in Höhe von DM 1.220,– Für den Zeitraum vom 1. August 1990 bis 24. August 1991 Rechnung zu legen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte erklärt gegenüber einem Rückzahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 2.500,– DM die Aufrechnung mit angeblichen Gegenforderungen. Hierzu behauptet sie, aus der Nebenkostenabrechnung für 1990/1991 habe sie einen Nachzahlungsanspruch gegen die Kläger in Höhe von 990,13 DM. Wegen der mangelhaften Renovierung der Wohnung seitens der Kläger habe die Nachmieterin den Mietzins um 200,– DM gemindert. Die Heizkörper und die Holzdecke seien von den Beklagten nicht gereinigt worden (Kosten: 105,– DM). Die Fensterscheiben seien beim Streichen der Fensterrahmen unsachgemäß überstrichen worden (Kosten: 60,– DM). Auf dem Teppich im Kinderzimmer hätten sich große Ölflecken und auf dem Teppich im Wohnzimmer Wachsflecken befunden. Das Bad sei völlig verschmutzt gewesen (Kosten: 387,– DM).

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zum Teil begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte noch einen Anspruch auf Zahlung von 2.007,83 DM aus § 26 des Mitvertrages i.V.m. § 550 b Abs. 1, Abs. 2 BGB. In Höhe von 941,06 DM ist die Rückzahlungsforderung der Kläger durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung (§ 398 BGB) erloschen.

Ursprünglich stand den Klägern ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.948,89 DM zu. Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich bei der von den Klägern gemäß § 26 des Mietvertrages „für die Tankfüllung Heizöl” geleisteten Zahlung in Höhe von 2.500,– DM um eine Mietkaution, auf die die Regelung des § 550 b BGB Anwendung findet.

Grundsätzlich knüpft die gesetzliche Regelung des § 550 b BGB nur an Fälle an, in denen sich der Vermieter von Wohnraum eine Mietsicherheit vertraglich ausbedungen hat. Fehlt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung, ist die gesetzliche Regelung über Höhe, Fälligkeit und Anlageverpflichtung des Vermieters gegenstandslos. Im vorliegenden Fall haben die Parteien zwar nicht ausdrücklich vereinbart, daß die klagenden Mieter eine Mietsicherheit zu le...