AG Dannenberg Urteil vom 03.06.1997 - 1 C 825/96

Verfahrensgang

AG Dannenberg (Entscheidung vom 06.11.1996; Aktenzeichen 8 B 1414/96)

Tenor

Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Dannenberg zu 8 B 1414/96 vom 06. Nov. 1996 werden aufrechterhalten, soweit die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt sind, an den Kläger 117,52 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 18. Okt. 1996 zu zahlen.

Im übrigen werden die Vollstreckungsbescheide aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten vorab die durch ihre Säumnis im Mahnverfahren entstandenen Mehrkosten zu tragen.

Die übrigen Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 77 % und die Beklagten zu 23 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässigen, insbesondere frist- und formgerecht eingelegten Einsprüche der Beklagten gegen die Vollstreckungsbescheide haben in der Sache teilweise Erfolg.

Die Klage ist teilweise begründet.

Der Kläger kann von den Beklagten aus dem zwischen den Parteien zustande gekommenem Mietvertrag für die Betriebskostenabrechnung 1995 eine weitere Zahlung in Höhe von 117,52 DM verlangen. Dieser Betrag ergibt sich aus folgender Berechnung, die im wesentlichen mit der Betriebskostenabrechnung vom 12. Aug. 1996 (Bl. 24 d.A.), übereinstimmt:

Abrechnungsposten:	Gesamtkosten:	Wohnungsanteil
Müllgebühr	1.008,– DM	234,81 DM
Treppenhauslicht	224,40 DM	52,27 DM
Hauswart	1.200,–	279,53 DM
Fortsetzung
Haftpflichtversicherung	303,20 DM	70,63 DM
Gebäudeversicherung	921,30 DM	214,73 DM
Grundsteuer	1.256,84 DM	292,77 DM
Sonstige Betriebskosten	26,76 DM	6,23 DM
Gartenpflege	1.587,92 DM	369,90 DM
Summe:		1.520,87 DM

Kostenanteil der Beklagten

41,91781 % von 1.520,87 DM =	637,52 DM
abzüglich Vorauszahlung	520,– DM
Restzahlung:	117,52 DM

Dazu im einzelnen:

Unstreitig ist zwischen den Parteien, daß die Betriebskosten für die Beklagten für den Zeitraum vom 01. Aug. 1995 bis zum 31. Dez. 1995 abzurechnen sind, wobei zwischen den Parteien nur drei Streitpunkte bestehen, und zwar die Höhe der abzurechnenden Müllgebühren, der sonstigen Betriebskosten und der Gartenpflege.

Bei den Müllgebühren konnten statt der beantragten 1.680,– DM nur 1.008,– DM bei den Gesamtkosten berücksichtigt werden, so daß sich als anteiliger Betrag nur ein Betrag von 234,81 DM ergibt. Denn zutreffend haben die Beklagten darauf hingewiesen, daß Betriebskosten nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung abgerechnet werden können. Übermäßige Kosten hat der Vermieter selbst zu tragen. Zu solchen übermäßigen Kosten kann es z.B. gehören, wenn überflüssige Müllgefäße nicht abbestellt werden (Sternel Mietrecht, 3. Auflage Rd.-Nr. III. 345 und Sternel Mietrecht aktuell, 3. Auflage Rd.-Nr. 762). Im vorliegenden Fall ist unstreitig, daß im streitgegenständlichen Zeitraum das Objekt von 17 Personen bewohnt wurde.

Ebenso ist unstreitig, daß der … als Abfallbehörde davon ausgeht, daß bis zu 6 Personen mit einem 120 l Behälter auszukommen ist.

Bei 17 Personen ergibt sich also ein Bedarf von 3 Müllbehältern zu je 120 l. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts brauchte der Vermieter also nur 3 Müllbehälter zu je 120 l zur Verfügung zu stellen. Nur die Kosten hierfür kann er auf die Mieter umlegen. Soweit an Feiertagen oder ansonsten diese Behälter nicht ausgereicht hätten, hätten von den Mietern insoweit zusätzliche Einzelmüllsäcke verwandt werden können, die von der Abfallbehörde angeboten werden. Bei monatlichen Kosten für ein 120 l Behälter von 28,– DM ergibt sich bei drei Behältern für 12 Monate ein Betrag von 1.008,– DM. Dieser Betrag wurde in die Nebenkostenabrechnung eingesetzt.

Hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten ist es Sache des Klägers diese Position im Prozeß konkret darzulegen, soweit sie von den Beklagten bestritten werden. Insoweit konnte der Kläger lediglich eine Kostenposition in Höhe von 26,76 DM für Streusalz darlegen. Diese Position wurde in die Berechnung eingesetzt. Weitere Beträge hat der Kläger für sonstige Betriebskosten nicht vorgetragen.

Hinsichtlich der Position Gartenpflege ergibt sich aus dem Mietvertrag der Parteien, daß sie im Hinblick auf die Kosten der Gartenpflege fast vollständig den Text der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung zu Nr. 10 (Bundesgesetz Blatt I 1990 Seite 2202) Übernahme habe. Dieser Text zu Ziffer 9 auf der Rückseite der Anlage I zum Mietvertrag (Bl. 22 R d.A.) lautet, daß zu den Kosten der Gartenpflege die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen gehört. Bereits aus diesem Wortlaut ergibt sich, daß nicht die Kosten für die erstmalige Anlage der gärtnerischen Flächen zu tragen sind, sondern daß das Vorhandensein einer gärtnerisch angelegten Fläche vorausgesetzt wird und daß auch nur die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen zu tragen sind, nicht aber eine Neuanpflanzung. Im vorliegenden Fall ist aber unbestritten, daß es sich um einen Neubau hand...