Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung des Mietzinses für die im Erdgeschoss des Hauses Priesterwiese 2 in Dortmund gelegene Wohnung von bisher monatlich 773,60 DM zuzüglich nach Mietvertrag umlegbarer Betriebskostenvorauszahlungen auf monatlich 838,86 DM ab 1.8.1999 zuzustimmen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten für die Klägerin vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherleitsleistung in Höhe von 135,– DM abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin hat der Beklagten seit 1973 eine 83 qm große Wohnung im Haus 2 Priesterwiese 2 in Dortmund vermietet. Die Beklagte zahlt 773,60 DM Miete zuzüglich Vorauszahlungen auf Heizkosten und Betriebskosten. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen werden alle Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV mit Ausnahme der Grundsteuer, der Gebäude- und Haftpflichtversicherung und der Gartenpflegekosten umgelegt. Mit Mieterhöhungsverlangen vom 25.5.1999 verlangt die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 888,10 DM. Dabei hat sie die Wohnung in den Mietspiegel für Dortmund Stand 1.7.1998, in die Baualtersklasse 1971 und die Ausstattungsklasse I eingeordnet. Ferner hat sie die für die vier Betriebskostenpositionen angefallenen Kosten auf die 352 qm Gesamtwohnfläche umgelegt und den Betrag von 1,35 DM zu dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes hinzugerechnet.
Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei bauseits mit einem Wandschrank ausgestattet. Ferner seien hochwertige Böden vorhanden. Für Gartenpflegekosten seien im Durchschnitt der letzten Jahre 2648,– DM angefallen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung des Mietzinses (Nettomietzins ohne Vorauszahlungen auf umlegbare Betriebskosten) für die im Erdgeschoss des Hauses Priesterwiese 2 in Dortmund gelegene Wohnung von bisher monatlich 773,60 DM auf nunmehr monatlich 888,10 DM mit Wirkung ab 1.8.1999 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, dass der bereits jetzt gezahlte Mietzins über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Gartenpflegekosten habe sie nicht zu tragen, da man sich schon vor längerer Zeit geeinigt habe, dass diese nicht umgelegt würden.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet.
Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 2 MHG die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1.8.1999 auf monatlich 838,86 DM verlangen. Im übrigen ist die Klage unbegründet.
Die Klägerin hat ihren Anspruch gemäß § 2 MHG in einem formell ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht, der Mietzins ist seit mehr als einem Jahre unverändert geblieben und durch die Mieterhöhung wird die Kappungsgrenze nicht überschritten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von der Beklagten innegehaltene Wohnung beträgt 838,86 DM. Einen Anspruch auf eine Mieterhöhung darüber hinaus steht der Klägerin nicht zu.
Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Gerichts und des Landgerichts Dortmund kann das zur Entscheidung berufene Gericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auch mittels eines empirisch festgestellten Mietspiegels feststellen. Insofern bedurfte es der Einholung eines weitergehenden Sachverständigengutachtens nicht. Der Dortmunder Mietspiegel, Stand 1. 7.1998, beruht auf einer empirischen Datenerhebung der Fa. InVi.S..
Die Wohnung ist in den Dortmunder Mietspiegel in Kategorie Baualter 1971, Ausstattungsklasse 2 einzuordnen. Die Wohnung erreicht nicht mehr als 4 Punkte. Die Wohnung ist mit einem Balkon ausgestattet und einer Gegensprechanlage. Hinsichtlich des Wandschrankes streiten die Parteien darüber, ob er von der Vermieterin der Beklagten zur Verfügung gestellt wurde oder ob diese den Wandschrank von der Vormieterin abgekauft hat. Die Beweislast dafür, dass die Ausstattung vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellt wurde, trägt die Klägerin (AG Neukölln, NM 1999, 171). Einen Beweis hat die Klägerin nicht angetreten.
Die Wohnung ist auch nicht mit hochwertigen Bodenbelägen ausgestattet. Nach den Festlegungen des Arbeitskreises Mietspiegel ist dieses Merkmal erfüllt, wenn der überwiegende Teil der Wohnung mit hochwertigen Bodenbelägen ausgestattet sein muss. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Wohnung ist lediglich im Wohnzimmer und in der Diele mit Parkettboden ausgestattet, in den übrigen Räumen befindet sich ein 30 Jahre alter PVC-Boden. Es fehlt also bereits an dem Merkmal „überwiegend”. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob ein 30 Jahre alter Parkettboden noch als hochwertiger Bodenbelag angesehen werden kann, zumindest gehört ein PVC-Boden nicht dazu.
Die Wohnung ist auch nicht mit einem Garten ausgestattet. Nach den Festlegungen des Arbeitskreises Mietspiegel ist unter...
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