AG Elmshorn Urteil vom 07.07.2005 - 52 C 368/04

Tenor

1.Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 290,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.03.2005 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2.Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger ¼ und die Beklagten ¾.

3.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Von der Darstellung eines Tatbestandes wurde gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die Klage ist nur zum Teil begründet. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung von 290,48 EUR aus den §§ 535 Abs. 2, 556 BGB zu.

Der Kläger kann weitere 290,48 EUR auf die Nebenkosten für das Jahr 2003 verlangen. Die erstellte Nebenkostenabrechnung, die die Nebenkosten nach der Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche angibt, ist formell und materiell ordnungsgemäß, so dass die Beklagten verpflichtet sind, die geltend gemachten weiteren Nebenkosten von 290,48 EUR zu zahlen.

Dem steht nicht entgegen, dass diese Nebenkostenabrechnung in dieser Form erst im Jahr 2005 erstellt und den Mietern zugegangen ist. Der Kläger hat vielmehr schon im Jahr 2004 eine Abrechnung erstellt, die formal ordnungsgemäß war Zwar entspricht die erste Nebenkostenabrechnung vom 28. Mai 2004, die der Kläger aufgesetzt hat, für sich genommen nicht den Grundanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, da der Verteilerschlüssel fehlt, jedoch hat der Kläger den Beklagten die Abrechnung der Eigentümerverwaltung sowie die Einzelabrechnung der … über Warmwasser und Heizkosten übersandt. Diese Unterlagen zusammengenommen enthalten alle erforderlichen Angaben, über die Gesamtkosten, die Kosten der einzelnen Wohnung, den Verteilerschlüssel und die Abrechnung der Vorauszahlungen.

Diese Unterlagen haben die Beklagten noch im Jahr 2004 erhalten. Dieses ergibt sich aus ihrem Fax vom 29.09.2004, in dem sie Bezug nehmen auf das Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 21.09.2004. Mit diesem Schreiben hatte der Prozessbevollmächtigte des Klägers den Beklagten sämtliche Unterlagen noch einmal übersandt, was sich aus dem Inhalt des Schreibens ergibt. Die Beklagte haben den Erhalt dieses Schreibens bestätigt und daraufhin einen Teilbetrag gezahlt, ohne dass sie erneute darauf hingewiesen haben, die erforderlichen Unterlagen nicht erhalten zu haben. Aufgrund dieser Schreiben ist von einem Zugang auszugehen. Soweit die Beklagten im gerichtlichen Verfahren weiter bestreiten, derartige Anlagen nicht erhalten zu haben, ist dieses einfache Bestreiten unwirksam. Es hätte den Beklagten jetzt oblegen, den Zugang substantiiert zu bestreiten. Hierauf ist von dem Gericht auch im Beschluss vom 06.05.2005 hingewiesen worden, ohne dass die Beklagten hierzu weiter vorgetragen haben.

Es lag danach innerhalb der Abrechnungsfrist eine Abrechnung vor, die den formalen Voraussetzungen Genüge getan hat.

Der Kläger kann jedoch aus dieser Abrechnung keine Nebenkostennachzahlungen verlangen, da die Abrechnung nach Wohnungseigentumsanteilen erfolgte und dieser Verteilerschlüssel nicht wirksam vereinbart worden ist.

Gemäß § 10 des Mietvertrages trägt der Mieter von den Betriebskosten den Anteil nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Wohn- und Nutzflächen aller Wohn- und Gewerberäume der Wirtschaftseinheit. Weiter heißt es in dem Mietvertrag, dass bei vermieteten Eigentumswohnungen der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung unmittelbar auf die Wohnung entfallen, tragen soll. Diese Klausel ist unwirksam, da hiermit nach dem Wortlaut – „der Mieter trägt.” – eine Bindung des Mieter an die Beschlüsse der Miteigentümer festgelegt wird. Eine derartige Vereinbarung ist jedoch nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam, weil sie generell geeignet ist, den Mieter zu benachteiligen.

Das Verhältnis der Miteigentumsanteilen zu den gesamten Anteilen entspricht nicht stets dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche, sondern kann aufgrund der Vereinbarung der Eigentümer zum Nachteil des Mieters von diesem Verhältnis abweichen und damit unbillig sein. Hinzukommt, dass die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums, die der Verwalter abrechnet, grundsätzlich nach den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Wirtschaftsjahr erfolgt, ohne dass diese Kosten auch für einen Aufwand in der entsprechenden Abrechnungsperiode angefallen sein müssen. Die Nebenkosten für eine Mietwohnung sind jedoch in der Abrechnungsperiode anzusetzen, in der der Aufwand angefallen ist. Diese möglicherweise unterschiedliche Abrechnungsgrundlage und Abrechnungsart von Wohnungseigentum zu Betriebskosten für eine Mietwohnung lassen es als unbillig erscheinen, wenn in einem formularmäßigen Mietvertrag die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft als bindend vereinbart wird.

Da die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam ist, war die Abrechnung nach der Wohnfläche vorzunehmen, was mit der Abrechnung, die den Beklagten am 3.3.2005 zugegangen ist, erfolgte.

Der Kläger war berechtigt, eine...