AG Erfurt Urteil vom 18.05.2001 - 28 C 565/00

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

(ohne Tatbestand gem. § 313 a ZPO)

Die Klage ist nicht begründet.

Die mit der Klage geltend gemachte Forderung auf Zahlung von Nebenkosten in Höhe von insgesamt 628,34 DM gemäß der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1998 gem. § 535 BGB besteht nicht. Die Nachforderung des Klägers aus der Nebenkostenabrechnung ist nicht fällig. Voraussetzung der Fälligkeit ist, daß dem Mieter eine ordnungsgemäße und prüffähige Abrechnung zugegangen und ein angemessener Prüfungszeitraum verstrichen ist. Soweit der Kläger nicht berücksichtigte Kosten in der Nebenkostenabrechnung für Wartung in Höhe von 333,27 DM und Bezirksschornsteinfegerkosten in Höhe von 83,08 DM nachträglich außerhalb der Nebenkostenabrechnung geltend macht, und zwar auf der Basis von 23,19%, ist eine solche isolierte Abrechnung nicht möglich. Der Kläger ist nämlich gehalten, seinerseits seine Nebenkostenabrechnung zu berichtigen und eine neue Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1998 zu erstellen. Einzelsalden einer Nebenkostenabrechnung sind nicht isoliert einklagbar. Im übrigen ist die Abrechnung nach dem Verteilerschlüssel pro Quadratmeter nicht möglich, weil es sich um zwei Positionen der Heizkostenabrechnung handelt, die einen anderen Abrechnungsschlüssel beinhaltet.

Soweit der Kläger Gesamtkosten in Höhe von 578,40 DM für die Feuerversicherung in der Nebenkostenabrechnung geltend macht, ist dieser Betrag auf 192,80 DM zu kürzen, nämlich den Betrag, der auf das Jahr 1998 entfällt. Nach der Beitragsrechnung ist der Gesamtbetrag für die Wohngebäudeversicherung in Höhe von 578,40 DM am 01.09.1998 fällig und betrifft den Zeitraum 01.09.1998 bis 31.08.1999. Dementsprechend ist lediglich ein Betrag von 192,80 DM im Jahr 1998 anzusetzen. Die Einzelkosten reduzieren sich dementsprechend von 134,12 DM auf 44,71 DM. Aus den gleichen Gründen ist die Gebäudehaftpflichtversicherung von 236,80 DM auf 203,91 DM bei den Gesamtkosten zu kürzen, dies führt bei den Einzelkosten, betreffend die Wohnung der Beklagten, zu einer Reduzierung von 54,91 DM auf 47,83 DM.

Die in der Nebenkostenabrechnung für 1998 geltend gemachte streitige weitere Position „Hausmeisterkosten” ist in einer Höhe von 750,00 DM nicht fällig. Hier fehlt es nämlich an substantiierten, überprüfbaren Darlegungen zur Höhe der geltend gemachten Kosten. Zwar darf nicht übersehen werden, daß der Einwand fehlender Wirtschaftlichkeit und Angemessenheit von Kosten nur in begrenztem Umfang zu einer gerichtlichen Überprüfung führen kann, da die wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit des Vermieters im Ausgangspunkt respektiert werden muß. Hier ist jedoch entscheidend, daß die geltend gemachten Kosten in so erheblichem Umfang über dem gerichtsbekannten umlagefähigen ortsüblichen Nebenkostenbeträgen liegen, daß der von dem Kläger errechnete, auf die Beklagten entfallende Anteil jedensfalls im geltend gemachten Umfang nicht prüffähig ist. Gerichtsbekanntermaßen liegen die ortsüblichen umlagefähigen Hausmeisterkosten in Erfurt unter Einschluß von Reinigungskosten sowie Kosten für die Gartenpflege in jedem Fall deutlich unter 1,00 DM pro Quadratmeter und Wohnfläche im Monat. Tragender Gesichtspunkt ist vorliegend zudem, daß das Haus lediglich 4 Wohneinheiten enthält. Unter diesen Umständen ist die Notwendigkeit der Einstellung eines Hausmeisters in der Regel als nicht notwendig anzusehen. Zum Inhalt der Hauswartstätigkeit gehört es insbesondere für die Sicherheit und eine gewisse Ordnung im Mietobjekt zu sorgen. Eine solche Kontrollfunktion fällt jedoch bei der Größe des vorliegenden Mietobjekts grundsätzlich aus. Grundsätzlich können nämlich die Mieter selbst diese Ordnung bzw. Kontrollfunktion ausüben und es ist im Rahmen der Wirtschaftlichkeit dem Vermieterzuzumuten, gegebenenfalls Einzelmaßnahmen zu veranlassen, wenn ihm von Mieterseite Beschwerden zugetragen werden. Ein Mietobjekt dieser Größe bietet in der Regel auch hinreichende Gewähr dafür, daß die Mieter veranlassen können, daß Handwerkern Einlaß gewährt wird. Dies ist den einzelnen Mietern ohne weiteres zuzumuten, es sei denn, es wird von den Mietern einhellig abgelehnt, was jedoch nicht vorgetragen ist. Zudem ist zu berücksichtigen, daß der Kläger selbst im Rahmen der durchzuführenden Tätigkeit und der vertraglichen Vereinbarung zwischen ihm und dem Hausmeister fast ausschließlich Reinigungsarbeiten im Haus, des Gartens und der Straße behauptet. Soweit der Kläger im Rahmen der Vereinbarung mit dem Hausmeister auf die Kontrolle und den Einlaß der Handwerker abhebt, handelt es sich um eine nicht umlagefähige Tätigkeit des Hausmeisters, weil diese Aufgabe im Zusammenhang mit Wartungsarbeiten steht, die ihrerseits nicht gegenüber den Mietern abgerechnet werden können. Wartung und Instandhaltung ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Da anhand der vorgelegten Unterlagen dem Gericht nicht eine Differenzierung der einzelnen durch...