Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits je zur Hälfte.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Hohe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Hohe leisten.
Tatbestand
Unter dem 22. März 1995 mieteten die Beklagten von den Eltern der Kläger eine Wohnung im Haus Eschweiler, …. Die Kläger sind nunmehr im Wege der Erbfolge Eigentümer des vorgenannten Grundstückes und wurden am 23. November 1998 ins Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben ebenfalls vom 23. November 1998 kündigten die Kläger das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten unter Fristsetzung zum 28. Februar 1999. Sie beriefen sich darauf, daß das Haus in vermietetem Zustand im Rahmen der Erbauseinandersetzung nicht angemessen wirtschaftlich verwertet werden könne. Wegen der weiteren Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf die zur Akte gereichte Fotokopie (Bl. 27, 28 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Dezember 1998.
Die Kläger tragen vor, daß das Grundstuck einen Wert von mindestens 500.000,00 DM habe und es auch genug Interessenten gebe, die das Haus in mietfreiem Zustand zu diesem Preis erwerben wollen. In vermietetem Zustand sei für das Grundstuck jedoch nur ein Preis unter 400.000,00 DM zu erzielen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Haus … in 52249 Eschweiler, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einer Toilette und einem Balkon zum 28. Februar 1999 zu räumen und an sie herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluß vom 27. April 1999 (Bl. 59 d.A.) sowie vom 15. Juni 1999 (Bl. 69 d.A.). Wegen des Ergebnissen der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 08. Juni 1999 (Bl. 65 ff. d.A.) sowie auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. … vom 23. September 1999 (Bl. 78 ff. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Kläger haben gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung gemäß § 55 c BGB.
Die Beklagten sind vielmehr zum Besitz an den Mieträumen berechtigt. Das Mietverhältnis wurde nicht durch Kündigung vom 23. November 1998 beendet. Ein berechtigtes Interesse der Kläger zur Kündigung gemäß § 564 b Absatz 2 Nummer 3 BGB liegt nicht vor. Danach ist der Vermieter, zur Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigt, wenn er bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden wurden. Diese Vorschrift ist im Lichte der Eigentumsgarantie aus Artikel 14 Grundgesetz zu sehen. Die Vermietung des Hauses darf kein faktisches Verkaufshindernis für den Eigentümer darstellen. Andererseits ist jedoch auch zu berücksichtigen, daß die Wohnung Lebensmittelpunkt des einzelnen ist und große Teile der Bevölkerung auf die Anmietung fremder Wohnungen angewiesen sind. Darüber hinaus wird üblicherweise für ein Haus in vermietetem Zustand ein geringerer Erlös erzielt werden können als im mietfreiem Zustand. Ein Mindererlös alleine kann daher noch nicht als erheblicher wirtschaftlicher Nachteil im Sinne von § 564 b BGB angesehen werden. Die Vermögensverhältnisse des Vermieters und Eigentümers sind vielmehr in einer Gesamtschau zu betrachten. Vermögenslage bei Erwerb und beabsichtigter Veräußerung müssen gegenübergestellt werden. Die Kläger haben das Haus unentgeltlich im Wege der Erbfolge in bereits vermietetem Zustand erhalten. Sie haben nichts dazu vorgetragen, daß sie wirtschaftlich auf den Erlös aus dem Hausverkauf angewiesen sind, zum Beispiel um andere Darlehensaufwendungen ablösen zu können. Nach der Aussage des Zeugen … gab es Interessenten, die bereit waren, für das Haus in vermietetem Zustand auch Preise in Höhe von 420.000,00 DM bzw. 430.000,00 DM zu zahlen. Diese Angebote lagen über dem Verkehrswert für das Haus in vermietetem Zustand in Hohe von 400.000,00 DM, wie er von dem Sachverständigen … ermittelt worden ist. Die Differenz zum Verkehrswert in mietfreiem Zustand in Höhe von 450.000,00 DM betragt nur 20.000,00 DM. Soweit Kaufinteressenten nach den Aussagen der Zeugen … und … dazu bereit waren, auch Preise in Hohe von 500.000,00 DM zu zahlen bei Veräußerung des Hauses in mietfreiem Zustand, so konnten diese Angebote sämtlichst wegen der Vermietung nicht realisiert werden. Inwieweit es also bei konkreten Verkaufsgesprächen tatsächlich zu einer Preisvereinbarung in dieser Hohe gekommen wäre, ist offen. Das Gericht nimmt deshalb als Richtwert den vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert. Den Mindererlös in Hohe von 20.000,00 DM sieht das Gericht jedoch im Verhältnis zum Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung nicht als erheblichen Nachteil im Sinne von § 564 Absatz 1 BGB. Die Kläger erhalten auch dann immer noch einen Erlös für ...