Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr bewohnte Wohnung in dem Hause … OG, Wohnung Nr. 9, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC und einem Boden geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zutragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 7.500,– abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. September 2005 bewilligt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten die geräumte Herausgabe einer Wohnung.
Die Rechtsvorgängerin des Klägers als Vermieterin überließ der Beklagten als Mieterin auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages vom 14.12.1982 (Anlage K 1, Blatt 7ff d.A.) zum 15.2.1983 eine 4-Zimmer-Wohnung im 4. Stock des Hauses ….
Der Kläger hatte diese Eigentumswohnung mit notariellem Vertrag vom 22.12.1981 (Anlage K 8, Blatt 88ff d.A.) zu einem Kaufpreis von DM 291.019,20 erworben und wurde am 13. Juni 1984 als neuer Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen (Anlage K 11, Blatt 121R d.A.). Zur Finanzierung des Kaufpreises hatte der Kläger ein Darlehen in Höhe von DM 262.000,– aufgenommen (Anlage K 9, Blatt 108 d.A.). Die restliche noch verzinsliche Kapitalschuld belief sich gemäß Bescheinigung der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank vom 11.10.2002 (Anlage K 10, Blatt 107f d.A.) per 31.10.2002 auf EUR 131.732,44 sowie gemäß Bescheinigung vom 18.11.2003 per 30.11.2003 auf EUR 130.841,05 (Anlage K 20).
Der Kläger hatte zusammen mit einem Herrn … der unbekannt verzogen ist (Anlage K 18), eine inzwischen gescheiterte Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet. Für diese Gesellschaft sind Steuerschulden in Höhe von EUR 121.476,04 entstanden, für deren Begleichung der Kläger gem. Schreiben des Finanzamtes Düsseldorf-Mitte vom 23.9.2002 (Anlage K 6, Blatt 83 d.A.) in Anspruch genommen wird. Zur Absicherung der Steuerschulden bestellte der Kläger dem Land Nordrhein-Westfalen, vertreten durch den Vorsteher des Finanzamtes Dusseldorf-Mitte, gem. notariellem Vertrag vom 25.6.2003 (Anlage K 7, Blatt 84ff d.A.) eine Grundschuld in Hohe von EUR 70.348,56 (Haftungsschuld von EUR 65.386,06 zzgl. Säumniszuschläge von EUR 4.962,50).
Der Prozessbevollmächtigte des Klägers erklärte gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 29.10.2002 (Anlage K 2) die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2003 zur wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjektes, da er seine Eigentumswohnung zur Tilgung der Steuerschuld gegenüber dem Finanzamt Düsseldorf-Mitte in Höhe von EUR 121.426,04 veräußern müsse, die er gemäß einem der Kündigung beigefügten Wertermittlungsgutachten der Sachverständigen … vom 28.6.2002 im vermieteten Zustand lediglich zu einem Verkehrswert von EUR 190.000,– veräußern könne, während der Verkehrswert im unvermieteten Zustand EUR 285.000,– betrage, und da er auf die Differenz von EUR 95.000,– angewiesen sei, um die Steuerschuld tilgen zu können, da sich die zu verzinsende Kapitalschuld auf das Objekt noch auf insgesamt EUR 131.732,44 belaufe, die mit getilgt werden müsse. Daher sei er gezwungen, das Mietverhältnis zu kündigen, da er darauf angewiesen, die Wohnung in unvermietetem Zustand zu veräußern.
Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 26.8.2003 (Anlage K 4, Blatt 81 d.A.) und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses, da es ihr nicht möglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen.
Der Kläger meint und trägt vor:
Die Beklagte sei verpflichtet, die von ihr bewohnte Wohnung auf Grund der Kündigung vom 29.10.2002 zu räumen, die als sog. Verwertungskundigung gerechtfertigt sei, wie dies bereits in dem Kündigungsschreiben ausführlich dargelegt worden sei.
Er sei gezwungen, die von der Beklagten bewohnte Wohnung zur Ablösung der gegenüber dem Finanzamt Düsseldorf-Mitte bestehenden Steuerschuld in Höhe von EUR 121.426,04 sowie zur Ablösung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen (davon noch restliche Kapitalschuld von EUR 131.732,44) zu veräußern. Die Steuerschuld sei auf Grund eines Fehlers des Steuerberaters entstanden, der privat genutzte Immobilien der Gesellschaft als betrieblich genutzte Immobilien angegeben und entsprechend abgesetzt hätte, während das Finanzamt nach einer Überprüfung eine andere Bewertung vorgenommen und dann die Steuerschuld ermittelt hätte. Die Veräußerung der Wohnung im vermieteten Zustand bedeute einen 50 %-igen Mindererlös, wie sich aus dem Gutachten der Sachverständigen … vom 28.6.2002 (Anlage K 12, Blatt 124ff d.A.) ergebe, da die Wohnung zum Wertermittlungsstichtag 1.6.2002 im vermieteten Zustand lediglich zu einem Preis von EUR 190.000,– veräußert werden könne, während der Verkehrswert im unvermieteten Zustand EUR 285.000,– betrage. Daraus werde deutlich, dass die Verbindlichkeiten durch eine Veräußerung der Wohnung im vermieteten Zustand nicht ...