Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat nämlich schon nicht in ausreichendem Maße dargelegt, dass sie hinsichtlich der Betriebskostenposition „Hausmeisterkosten” in dem behaupteten Umfang abrechnen darf. Es fehlt an einer substantiellen, überprüfbaren Darlegung zur Höhe der geltend gemachten Hausmeisterkosten, so dass der Einwand fehlender Wirtschaftlichtkeit und Angemessenheit der Kosten nicht von der Hand zu weisen ist, selbst dann, wenn zu bedenken ist, dass die wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit des Vermieters in gewissem Umfang zu respektieren ist. Entscheidend ist, dass die geltend gemachten Kosten in so erheblichem Umfang über den umlagefähigen ortsüblichen Hausmeisterkosten liegen, dass sie als übersetzt anzusehen sind. Grundsätzlich hat der Beklagte nämlich nur für die Kosten einzustehen, die üblicherweise für einen Hausmeister anfallen. Insofern kann auf die Durchschnittswerte in den Mietwerttabellen zurückgegriffen werden (Berufungskammer in WM 1996, 561). Hierbei handelt es sich um empirisch abgesicherte Daten, selbst wenn sie möglicherweise den Besonderheiten des konkreten Mietobjekts nicht Rechnung tragen. In diesem Falle hat die Vermieterin gleichwohl darzulegen, dass es mit den konkret abgerechneten Kosten trotz der niedrigeren Durchschnittswerte seine Richtigkeit hat (vgl. Langenberg. Betriebskostenrecht der Wohnraummiete im BGB n.F. NZM 2001. 783. 794 und Langenberg. Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete. 2. Aufl., G 14). Dieser Darlegungslast ist die Klägerin jedoch nicht nachgekommen. Für den konkreten Fall weist der Beklagte zu Recht darauf hin, dass die Hausmeisterkosten für den Abrechnungszeitraum 1996 mit DM 2.045 pro Quadratmeter anstelle der in der Betriebskostenmittelwerttabelle des Mietspiegels der Stadt Frankfurt am Main 1994 genannten DM 0.26 zu Buche schlagen. Eine Berechtigung zu einer mehr als 8-fachen Überschreitung des Betriebskostenmittelwertes des Mietspiegels läßt sich aber dem Klagevorbringen nicht entnehmen. Gleiches gilt für den nachfolgenden Abrechnungszeitraum, in dem der Mietspiegel 1997 einen Betriebskostenmittelwert in DM qm und Mönat von 0.28 ausweist. Der Klägerin ist zuzugeben, dass es sich um Durchschnittswerte handelt eine Abweichung um den Fulator 8 leigt jedoch heit außerhalb der statistischen Schwankungsbreite und ist allein schon deshalb erläuterungsbedürftig. In diesem Zusammenhang kann die Klägerin nicht damit gehört werden, dass der Hausmeisterdienst für die Schnee- und Eisbeseitigung verantwortich sei. Der Mietspiegel 1997 setzt für diese Tätigkeit einen Betriebskostenmittelwert von DM 0,05/qm und Monat an, so dass es immer noch bei einer fast 8-fachen Erhöhung des Betriebskostenmittelwertes bleibt. Schließlich bedarf es keiner näheren Ausführungen, dass das Betreiben des Aufzugsnotdienstes durch den Hausmeister die erhebliche Überschreitung des Betriebskostenmittelwertes nicht rechtfertigt. In diesem Zusammenhang sei noch auf die Auffassung der Klägerin, es komme ausschließlich auf die tatsächlich angefallenen Kosten an, eingegangen. Wie bereits angesprochen, trägt die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Kosten tatsächlich entstanden sind. Ein Indiz für den tatsächlichen Anfall der Kosten können Erfahrungswerte sein, die ggfs. in Verbindung mit anderen Beweismitteln den Kostenanfall in einer bestimmten Höhe belegen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Aufl., 1032 a). Der tatsächliche Anfall der Kosten ist jedoch nicht das einzige Prüfungskriterium einer Nebenkostenabrechnung, sondern auch der Grundsatz der Erforderlichkeit und Wirtschaftlichkeit (vgl. näher Schmid, a.a.O. 1036 ff. und Langenberg, a.a.O. G 5 ff., insbesondere 12 ff.). Auch hinsichtlich der Erforderlichkeit trifft grundsätzlich den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Weichen die verlangten Kosten um ein Vielfaches von den üblichen, empirisch abgesicherten Daten ab, so obliegt es dem Vermieter, unabhängig von einem substantiierten Bestreiten des Mieters, die Wahrung des Wirtschaftlichtkeitsgebotes eingehend darzulegen. Dem ist die Klägerin nicht nachgekommen, weshalb davon auszugehen ist, dass der Mieter mit überflüssigen Kosten belast würde, was wiederum eine positive Vertragsverletzung darstellt, die den Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet. Dieser Schadenersatzanspruch geht auf Freihaltung von den unnötigen Kosten. Im Ergebnis bedeutet dies zumindest, dass die Klägerin allenfalls die üblichen Hausmeisterkosten in Ansatz bringen darf. Da sie in beiden Abrechnungen einen Betrag von insgesamt DM 1.438.84 für Hausmeisterkosten begehrt und die üblichen Hausmeisterkosten gemäß den beiden Mietspiegeln etwa DM 100.000 bedarf es keines näheren Rechenvorganges, um festzustellen, dass der Klägerin, jedenfalls zur Zeit, der begehrte Nachzahlungsanspruch nicht zusteht.
Die Klage war demnach abzuweisen.
Die N...