Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, 488,49 DM nebst ausgerechneter Zinsen in Höhe von 20,99 DM sowie weitere 4 % auf 488,49 DM seit dem 05.08.1995 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 43 % und den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 57 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Urteilstatbestandes wird gemäß § 315 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Die Klägerin kann von den Beklagten für den Zeitraum Oktober 1993 bis Juli 1995 die Zahlung restlichen Mietzinses in Höhe von 488,49 DM beanspruchen.
Die an die Klägerin für Oktober 1993 bis Dezember 1993 zu zahlende Miete betrug unstreitig 554,60 DM, da die Beklagten erst ab Januar 1994 eine Minderung des Mietzinses begehren.
Die zu zahlende Miete für Januar 1994 bis September 1994 beträgt unter Berücksichtigung eines Minderungsbetrages von 19,44 DM 574,04 DM und für September 1994 bis Dezember 1994 nach geringfügiger Betriebskostenerhöhung 581,81 DM.
Die grundsätzlich seit dem 01.01.1994 von den Beklagten zu zahlende Miete beträgt nach Erhöhung gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 der 2. Grundmietenverordnung 593,48 DM. In Höhe eines Betrages von 19,44 DM berufen sich die Beklagten zu Recht auf Mietminderung gemäß § 537 BGB, so daß eine Zahlungspflicht in Höhe von 574,04 DM besteht.
Das Recht zur Mietminderung der Beklagten ist vorliegend der Höhe nach auf 19,44 DM, dem Erhöhungsbetrag aus der zum 01.01.1994 wirksamwerdenden Mieterhöhung, begrenzt.
Grundsätzlich haben die Beklagten ihr nach § 537 BGB bestehendes Recht zur Mietminderung nach § 539 BGB verwirkt. Vorliegend kann dahinstehen, ob den Beklagten die gerügten Mängel bereits zum Zeitpunkt des Gefahrüberganges bekannt waren. Denn das Recht der Beklagten zur Minderung des Mietzinses ist grundsätzlich analog § 539 BGB untergegangen.
Nach ganz überwiegender Meinung in der Rechtsprechung verliert der Mieter seine Gewährleistungsrechte aus § 537 und 538 BGB für Vergangenheit und Zukunft, wenn er ohne die ihm bekannten Mängel zu beanstanden den Vertrag über geraume Zeit fortsetzt, insbesondere den Mietzins in voller Höhe weiter entrichtet (BGH NJW-RR 1992, Seite 267, 268; OLG München ZMR 1993, Seite 466, 467; Bub-Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage 1993, Rdnr. 1413; Palandt-Putzo BGB, 55. Auflage 1996, § 539 Rdnr. 5).
Zwar ist grundsätzlich in jedem Einzelfall zu prüfen, ob und inwieweit aus dem Verhalten des Mieters ein Verzicht auf Gewährleistungsrechte zu entnehmen ist, da die Fortzahlung des vollen Mietzinses auch bedeuten kann, das nur für den betreffenden Zahlungszeitraum eine Mietzinsminderung nicht geltend gemacht wird, der Mieter sich aber für den Fall, daß der Fehler nicht beseitigt wird, Gewährleistungsrechte für die Zukunft vorbehält.
Vorliegend ist ein solcher Vorbehalt der Beklagten jedoch nicht ersichtlich.
Eine Erklärung dahin, die Miete anteilig nur noch unter dem Vorbehalt der Mängelbeseitigung zahlen zu wollen, haben die Beklagte zu keinem Zeitpunkt abgegeben. Auch ist die Miete nicht in der für die Klägerin ersichtlichen Erwartung baldiger Mangelbeseitigung weiter gezahlt worden. Die Beklagten haben nach ihrem eigenen Vortrag die gerügten Mängel kurz nach ihrem Einzug im März 1992 entdeckt. Eine Mängelrüge gegenüber der Klägerin soll erstmalig Ende 1992 erfolgt sein. Auch daraufhin zahlten die Beklagten den vollen Mietzins weiter, bis erstmalig mit Schreiben vom 20.12.1993 die Reduzierung des Mietzinses beginnend mit Januar 1994 angekündigt wurde. Weitere Beanstandungen gegenüber der Klägerin bis Ende 1993 haben die Beklagten nicht substantiiert dargelegt. Aufgrund der ganz erheblichen verstrichenen Zeiträume kann nicht davon ausgegangen werden, daß eine Weiterzahlung in der Erwartung der kurzfristigen Abhilfe getätigt wurde. Wer über 1 1/2 Jahre in Kenntnis des Vorhandenseins von Mängeln seinen Mietzins ungemindert zahlt, erklärt damit das Gegenteil, nämlich Minderungsrechte nicht geltend machen zu wollen.
Eines Wiedereintretens in die mündliche Verhandlung gemäß § 296 a ZPO aufgrund des nicht nachgelassenen Schriftsatzes der Beklagten vom 25.11.1996 bedarf es nicht. Wenn die Beklagten nur vortragen, ein Teil der gerügten Mängel sei erst ab Herbst/Winter 1992/1993 aufgetreten, so ist dies zum einen widersprüchlich zum bisherigen Vortrag und damit unsubstantiiert. Zum anderen ließe auch eine Mietzahlung in voller Höhe von Herbst 1992 bis Anfang 1994 ohne weiteres auf einen Gewährleistungsverzicht schließen.
Der Vortrag, eine … habe Mängel wiederholt anerkannt und Beseitigung bekundet, ist gänzlich unsubstantiiert. Es ist nicht dargelegt, für welchen Zeitraum und für welche Mängel dies geschehen sein soll. Hier wäre zunächst zu prüfen, ob eine solche Zusage nicht erst nach Eintritt der Verwirkung gemäß § 539 BGB erfolgt wäre. Zum anderen ließe sich nach einem derartig langen Zeitraum der ungeminderten Fortzahlung aus der Zusage der Mangel...