Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin DM 1.473,03 zu zahlen nebst 4 % Zinsen seit dem 19.06.1993.
In übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 90 % und die Klägerin 10 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagte ist aufgrund Mietvertrages vom 17.04.1985 Mieterin der Klägerin im Hause ….
Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten Zahlung restlichen Mietzinses für die Monate Januar bis einschließlich Mai 1993.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie DM 1.640,07 zu zahlen nebst 7 % Zinsen seit dem 19.06.1993.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie nacht geltend, daß in ihrer Wohnung bereits seit längeren Feuchtigkeitsschäden vorhanden gewesen seien, die sie im März 1993 durch einen Malermeister beheben ließ. Insoweit beruft sie sich auf ein Recht zur Mietminderung in Höhe des Betrages von DM 362,92 und einen abrechenbaren Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von DM 1.323,07.
Sie meint, daß aus Anlaß einer ca. Mitte 1992 in Kraft getretenen Mieterhöhung ihre Gewährleistungsrechte gemäß den §§ 537, 538 BGB wieder aufgelebt wären.
Die Klägerin sieht demgegenüber die Gewährleistungsrechte der Beklagten für verwirkt an. In übrigen bestreitet sie ihre sachliche Berechtigung. Insoweit nacht sie geltend, daß es sich um eine durch fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten bedingte sogenannte Kondenzfeuchte gehandelt habe.
Hierfür spreche sowohl, daß in keiner der übrigen 48 Wohnungen des Gebäudes bislang Feuchtigkeitsmängel aufgetreten seien. Soweit im Bereich der Heizkörpernische ein baulicher Mangel vorgelegen habe, sei dieser für die festzustellende Durchfeuchtung nicht ursächlich.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist gemaß § 535 Satz 2 BGB im wesentlichen begründet, weil die etwaigen Gewährleistungsrechte der Beklagten gemäß § 539 BGB verwirkt sind.
In entsprechender Anwendung des § 539 BGB verwirkt der Mieter seine Rechte gemäß den §§ 537 BGB auch dann, wenn er nachträglich von einen Mangel Kenntnis erhält, er jedoch den Mietvertrag weiter erfüllt, ohne Beanstandungen zu erheben. Der hierfür maßgebende Zeitraum kann nicht allgemein bestimmt werden. In allgemeinen tritt diese Folge jedenfalls dann ein, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten hinweg ungeachtet der Mängel den Mietzins weiterzahlt (vgl. hierzu LG Köln WM 1986, 15). Vorliegend ist zwischen den Parteien unstreitig, daß bis zum Zeitpunkt dar von der Klägerin Mit Schreiben vom 03.08.1992 mitgeteilten Mietänderung diese Folgen eingetreten waren. Entgegen der Auffassung der Beklagten ober hat die stattgefundene Mieterhöhung – jedenfalls im wesentlichen – nicht zu einen Wiederaufleben ihrer Gewährleistungsrechte gemäß den §§ 537, 538 BGB führen können. Dabei folgt das Gericht zu Gunsten der Beklagten nicht bereits der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach bei Mieterhöhungen bei preisgebundenem Wohnraum ein Wiederaufleben der Gewährleistungsrechte nur in Bat acht kommen soll, wenn die neue Miete ganz erheblich höher als die bisherige Miete ist (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II, Rdn. 675 m.w.N.). Denn sie führt zu einer ungerechtfertigten Schlechterstellung gegenüber denjeniegen Mietern, die preisfreien Wohnraum gemietet haben. Bei freivereinbarten Mieterhöhungen ist nämlich anerkannt, daß es nicht auf das Ausmaß der Erhöhung ankommen soll (vgl. Sternel a.a.O. m.w.N.). Indes kann die nachträgliche Änderung des Vertrages nicht dazu führen, daß der Mieter besser als vorher gestellt wird, indem er Gewährleistungsrechte erwirbt, die vorher nicht oder nicht mehr hatte. Aus diesem Grunde ist des Recht zur Mietminderung auf die Erhöhung des Mietzinses zu beschränken, wie euch die Beklagte in der Klageerwiderung im Grundsatz angenommen hat, und der Schadensersatzenspruch ist auf die nachteiligen Folgen zu begrenzen, die über diejenigen hinausgehen, die der Mieter bisher nicht liquidieren konnte (vgl. zum ganzen Sternel a.a.O., Rdn. 676 m.w.N.). Hiervon ausgehend ist der Schadenersatzanspruch, mit dem die Beklagte die Aufrechnung erklärt hat, nach wie vor verwirkt, weil der gleiche Mangel in Rede steht, aus Anlaß dessen der Rechtsverlust bereits eingetreten wer. Das Recht zur Nietminderung begrenzt sich für den Zeitraum von 6 Monaten (September 1992 bis März 1993) auf einen Betrag von DM 167,04 (6 × DM 27,84). Insoweit ist die Klägerin für ihre Behauptung, deß die Feuchtigkeitsschäden durch fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten verursacht sind, beweisfällig, wie bereits in der mündlichen Verhandlung erörtert. Dann infolge dar Behebung dar Schäden selbst zu Anfang März 1993 und der jedenfalls zwischenzeitlichen Beseitigung einer möglichen Ursache im Bereich der Heizkörpernische sind heute sind sachverständige Feststellungen für den Anspruchszeitraum nicht mehr mit der erforderlichen Sicherheit möglich. Der Vermieter muß aber zunächst nachweisen, daß andere Ursachen – insbesondere solche, die aus dem Zustand des Mietobj...