AG Freiburg i. Br. Urteil vom 11.06.1999 - 51 C 4925/98

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzins und Nebenkosten

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger DM 1.629,66 nebst 7,5 % Zinsen aus DM 1.399,66 seit dem 08.07.1998 und aus DM 230,– seit dem 03.08.1998 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte 64 % und der Kläger 36 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von DM 2.300,–.

Für die Beklagte ist das Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von DM 250,–, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin der Gewerberäume Hofackerstraße 95 in Freiburg. Die Beklagte schuldet monatliche Miete in Höhe von DM 4.599,98 (inkl. Mehrwertsteuer). In § 4 des Mietvertrags vereinbarten die Parteien:

„1. Der Mieter trägt (anteilig) die im § 27 II BV in der jeweils gültigen Fassung genannten Betriebskosten, die als abschließend vereinbart gelten …”

Die Beklagte zahlt auf die Nebenkosten DM 700,– monatlich voraus. Mit Schreiben vom 18.10.1996 wurden die Nebenkosten für den Zeitraum 01.01.1995 bis 31.12.1995 abgerechnet. Diese Abrechnung schloss mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von DM 39,53, den diese auch ausglich. Der Kläger rechnete die Nebenkosten für den Zeitraum 01.01.1996 bis 31.12.1996 mit Schreiben vom 18.06.1997 ab. Die Abrechnung schloss mit einem Guthaben der Beklagten in Höhe von DM 121,51. Mit gleichem Schreiben verlangt der Kläger Zahlung von Hausreinigungskosten in Höhe von DM 10,03, Grundsteuer 1995 in Höhe von DM 22,39 und Grundsteuer für das Jahr 1996 in Höhe von DM 1.940,74 gemäß einer Nachberechnung, die auf einem Grundsteueränderungsbescheid vom 09.04.1997 beruht. Die Kosten der Hausreinigung hatten sich auf Grund einer nachträglichen Besteuerung der Lohnkosten für die Reinigungskraft erhöht.

Im August 1998 minderte die Beklagte die Miete um DM 690,– auf Grund der in unmittelbarer Nähe der Räume und im Gebäude ausgeführten Bauarbeiten.

Der Kläger ist der Auffassung, dass die Vereinbarung über die Umsetzung der Betriebskosten keinen AGB-rechtlichen Bedenken begegne, insbesondere genüge der Verweis auf die Berechnungsverordnung, mit der eindeutig nur die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung gemeint sein könne, bei Geschäftsraummietverträgen auch dann dem Bestimmtheitserfordernis, wenn diese Bestimmungen dem Mietvertrag nicht angeschlossen seien. Kontoführungsgebühren könnten auf die Mieter von Gewerberäume formularvertraglich abgewälzt werden. Ein Vollwartungsvertrag für die Aufzüge sei nicht abgeschlossen worden. Die Kosten für die Wartung der Wärmeverbrauchsmessgeräte seien schon deshalb von der Beklagten zu tragen, weil der Mieter bei regelmäßig gewarteten Messgeräten die Sicherheit habe, dass eine möglichst große Messgenauigkeit erreicht werde. Wegen der Zusammensetzung der Kosten im Einzelnen wirdd auf den Schriftsatz der Beklagtenvertreterin vom 01.04.1999 (AS 165 ff.) verwiesen.

Der Kläger bestreitet schließlich, dass die auf dem Nachbargrundstück durchgeführten Bauarbeiten zu den von der Beklagten geschilderten Beeinträchtigung geführt hätten und zu einer Mietminderung berechtigten. Im Übrigen habe die Beklagte den Mietzins während der Durchführung der Bauarbeiten bezahlt und sei mit einer rückwirkenden Minderung des Mitzinsen ausgeschlossen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger DM 2.541,66 nebst 7,5 % Zinsen aus DM 1.851,66 seit dem 08.07.1998 und aus DM 690,– seit dem 03.08.1998 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuwiesen.

Sie ist der Auffassung, die Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten sei wegen Verstoßes gegen das AGBG unwirksam. Der Hinweis auf „§ 27 II BV in der jeweils gültigen Fassung” sei unklar und irreführend. Für das Jahr 1995 könnten keine weiteren Nachbelastungen abgerechnet werden. Nachdem die Beklagte den aus der Abrechnung zu ihren Lasten sich ergebenden Saldo ausgeglichen habe, seien beide Parteien mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die im Zeitpunkt der Abrechnung bekannt oder erkennbar gewesen seien. Die nachträglichen Aufwendungen sowohl für die Hausreinigungstätigkeit, als auch für die Steuerneuveranlagung seien für den Kläger erkennbar gewesen, weil die Umwandlung in Wohnungseigentum im Abrechnungszeitpunkt am 18.10.1996 bereits abgeschlossen gewesen sei.

Die Erhöhung der Grundsteuer für das Jahr 1996 könne ebenso wenig auf die Beklagte umgewälzt werden, weil die Umgestaltung der Eigentumsverhältnisse des Grundbesitzes offenbar nicht in den betrieblichen Notwendigkeiten des Grundbesitzes wurzele. Schließlich wird bestritten, dass die Grundsteuerbescheide tatsächlich die von der Beklagten gemieteten Räumlichkeiten betreffen.

Gegen die Abrechnung werden im Übrigen weitere Einwendungen wie folgt erhoben:

Eine Kontoführungsgebühr könne in Höhe von DM 35,54 nicht geltend...