Tenor
1.) Die Klage wird abgewiesen.
2.) Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft „. in Halle. Er ist Eigentümer der Einraumwohnung E.
Die Beklagte ist Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft.
In den Jahren 2007 und 2008 hatte die Wohnung leer gestanden. Im Jahre 2009 war sie vermietet.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die ista Deutschland GmbH damit beauftragt, die Heizkostenabrechnung für das gesamte Objekt zu erstellen. Die ista hatte in der fraglichen Wohnung im Jahre 2006 letztmals Zugang erhalten. In den Jahren 2007 und 2008 war das nicht der Fall. Im Jahre 2009 legte die ista ihrer Berechnung einen vom Mieter genannten Selbstablesungsbetrag zugrunde (Blatt 26).
Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2007 ergab für die Einzelabrechnung der klägerischen Wohnung Heizkosten in Höhe von knapp 135,00 EUR (Blatt 13). Die Einzelabrechnung enthält die Angabe, dass nach dem Vorjahresverbrauch geschätzt worden war. Ähnlich liegt es für die Abrechnung des Jahres 2008 (Blatt 17 und 18 der Akte). Die Einzelabrechnung für das Jahr 2009 lag auf Grund der nun vorliegenden Angaben des Mieters bei einem Heizkostenanteil von ca. 1.930,00 EUR (Blatt 23). Insgesamt ergab sich damit für den Kläger ein Nachzahlungsbetrag von 1.460,24 EUR (Blatt 19 der Akte).
Die Beklagte lud zur Wohnungseigentümerversammlung am 12.06.2010 (Tagesordnung Blatt 29 bis 31) ein. Einige Tage vor Durchführung der Versammlung am 07.06.2010 erhielt die Beklagte von der ista eine E-Mail (Blatt 26). Darin legte die ista dar, wie man in den Jahren 2007 bis 2009 in der streitgegenständlichen Wohnung zu den Verbrauchszahlen gekommen war.
In der Wohnungseigentümerversammlung am 12.06.2010 ergingen sowohl zu der Gesamtjahresabrechnung wie zu den Einzelabrechnungen zustimmende Mehrheitsbeschlüsse.
Der Kläger machte mit Schreiben vom 03.07.2010 (Blatt 24) und 10.09.2010 (Blatt 25) gegenüber der Beklagten geltend, der für sein Objekt in Ansatz gebrachte Ablesewert (und damit auch Zahlbetrag) sei zu hoch.
Die Beklagte forderte gegenüber dem Kläger gleichwohl den Nachzahlungsbetrag ein. Es kam zu einem Gerichtsverfahren. In jenem gab der – hiesige – Kläger ein Anerkenntnis ab. Es erging ein Anerkenntnisurteil (Blatt 32); anschließend ein Kostenfestsetzungsbeschluss über 401,18 EUR (Blatt 33). Weiter hatte der Kläger in jenem Verfahren 441,20 EUR an seine Anwälte zu entrichten (Blatt 34).
Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte habe ihre Verwalterpflichten ihm gegenüber verletzt. Sie habe daher für sämtliche ihm aus der Abrechnung des Jahres 2009 entstandenen Schäden zu haften. Darunter fasst er sowohl die Nebenkostennachforderung in Höhe von 1.460,00 EUR nebst Zinsen, als auch die seinerzeit entstandenen Gerichts- und Anwaltskosten. Er behauptet dazu, die Beklagte habe der Wohnungseigentümerversammlung bewusst eine falsche Einzelabrechnung in Bezug auf sein Objekt vorgelegt; sie habe mit Arglist gehandelt.
Der Kläger beantragt
- Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag i.H.v. 24.01,51 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.06.2012 zu zahlen.
- Die Beklagte wird weiterhin verurteilt, an den Kläger einen Betrag i. H. v. 229,55 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.06.2012 vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie steht auf dem Standpunkt, korrekt gehandelt zu haben.
Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg.
Dem Kläger steht kein Schadensersatzanspruch zu.
Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus der Verletzung des Verwaltervertrages der Beklagten mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 675 Abs. 1, 241 Abs. 1 u. 2., 280 BGB).
Das Gericht sieht bereits keine Pflichtverletzung.
Allerdings werden auch die Rechtspositionen des einzelnen Wohnungseigentümers vom Schutzzweck des Verwaltervertrages zwischen Verwalter und dem Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft erfasst (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG, § 27 RN 102). Verletzt der Verwalter schuldhaft seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, kann er daher auch dem einzelnen Wohnungseigentümer zu Schadenersatz verpflichtet sein. Indes trägt der klägerische Sachvortrag eine solche Rechtsfolge hier nicht.
Es gehört zum Pflichtenkreis des Verwalters, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen (§ 28 Abs. 3 WEG). Eine vollständige Jahresabrechnung liegt nur vor, wenn sie die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst. Die Jahresabrechnung muss...