Tenor
1.)
Die Beklagte wird verurteilt, 72,63 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seid dem 03.05.2011 an die Klägerin zu zahlen, die weitergehende Klage wird abgewiesen.
2.)
Die Klägerin trägt 95% der Kosten des Rechtsstreits, die Beklagte 5%.
3.)
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
und beschlossen:
Der Streitwert wird auf 1.518,87 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin rückte durch Grund Stückserwerb als Vermieterin in einen Gewerbemietvertrag mit der Beklagten vom 12/26.10.1998 ein (Mietvertrag Bl. 12 - 21 mit den Nachträgen Bl. 22 - 27 der Akte).
In § 4 "Mietnebenkosten" der Vereinbarung heißt es unter Ziff. 2:
"der Mieter übernimmt, soweit ansonsten nichts anderes vereinbart ist, ausschließlich die folgenden Mietnebenkosten und rechnet diese - soweit möglich - direkt ab: Strom, Wasser- und Schmutzwasserverbrauch, Straßenreinigung und Müllabfuhr".
§ 4 Nr. 4 Abs. 2 lautet:
"die Mietnebenkostenabrechnung erfolgt jeweils zum 30. Juni oder 31. Dezember eines Kalenderjahres. Sie ist den Mietern mit den entsprechenden Belegen (Fotokopien) spätestens 4 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zuzustellen"
Die Klägerin erstellte für das Jahr 2000 eine Betriebskostenabrechnung, in der die Berechnung der Kosten für Wasser und Abwasser zunächst nach der Fläche der verschiedenen Mietobjekte erfolgte. Als die Beklagte diese bemängelte, ließ die Klägerin durch ihre Verwalterin unter dem 06.11.2004 erklären, dass die Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten "wunschgemäß nach Verbrauch" erfolge (Bl. 59). So geschah es auch für die Jahre 2003 und 2004.
Für das Jahr 2005 machte die Klägerin eine verbrauchsabhängige Abrechnung von der Mitteilung der Zählerstände durch die Beklagte abhängig; jene Nebenkostenabrechnung ist Gegenstand des noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahrens 99 C 531/10.
Die hier streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 (Bl. 32 - 36) enthält eine Umlage der Kosten für Wasser und Abwasser nach Quadratmetern.
Die Klägerseite meint, zu einer anderweitigen Abrechnung sei sie allenfalls dann verpflichtet, wenn die Beklagte ihr die korrekt abgelesenen Zählerwerte übermittelt hätte; so sei eine Abrechnung nach der Fläche vertraglich vereinbart.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.518,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie steht auf dem Standpunkt, es sei die Klägerin, die die Abrechnungsdaten ermitteln müsse.
Hinsichtlich eines von der Beklagten bei ihrer eigenen Rechnungsweise gesehenen zu zahlenden Saldos in Höhe von 283,99 € (Bl. 45) sieht die Beklagte durch die - in soweit unstreitig, Bl. 77 - erfolgte Zahlung von 432,44 € am 01.05.2008 den Anspruch als erfüllt an (Bl. 97).
Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der Klägerin steht aus dem Mietvertrag mit der Beklagten - nur - noch ein Anspruch in Höhe von 72,63 € im Hinblick auf die Betriebskosten des Jahres 2006 zu (§ 535 Abs. 2 BGB).
1.
Nach der genannten Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Diese umfasst neben dem bloßen Mietzins auch Mietnebenkosten, soweit dies vertraglich so vereinbart wurde.
2.
Entgegen der Auffassung der Beklagten enthält der Mietvertrag keine Ausschlussfrist dafür, die Mietnebenkostenabrechnung zu legen. In § 4 Nr. 4 Abs. 2 sind Fälligkeitszeitpunkte für die Nebenkostenabrechnung genannt. Dies mag der Mieterseite bei Verstreichen jener Daten angesichts des fälligen und durchsetzbaren Anspruchs auf Legung einer Nebenkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht einräumen, einen kompletten Rechtsverlust sieht die Vereinbarung nicht vor.
3.
Der Mietvertrag enthält in § 4 Nr. 2 und 4 eine Regelung zur Tragung der Wasser- und Abwasserkosten. Den dortigen Vorgaben wird die Abrechnung der Klägerseite nicht gerecht.
Bereits der Wortlaut von § 4 Nr. 2 des Mietvertrages ("Wasser- und Schmutzwasserverbrauch") spricht gegen eine Umlage dieser Rechnungsposten nach Fläche. Er legt vielmehr die Erfassung des verbrauchten Wassers nahe samt Berechnung - nur - hierauf entfallenen Beträge.
Soweit man die Regelung gleichwohl noch als unklar ansehen möchte, wurden etwaige Zweifel an ihrer Bedeutung im Verhältnis zwischen den Parteien durch die Vorgehensweise in den Jahren 2002 bis 2004 beseitigt. Einverständlich rechnete die Klägerin in diesen drei Jahren nach Bemängelung ihrer zuvor anderweitigen Umlage dieser Rechnungsposten nach den Zählerständen und damit nach Verbrauch ab. Spätestens damit wurde die verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten zum Vertragsinhalt.
Die Klägersei...