Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Beklagte ist Vermieter, die Klägerin Mieterin einer Wohnung …. Das Mietverhältnis begann am 01.01.1998. Im Mietvertrag ist unter § 4 eine Regelung betreffend Betriebs- und Heizkosten enthalten, auf die verwiesen wird (Anlage K 1). Für die Jahre 1998 bis 2003 zahlte die Klägerin monatlich Vorauszahlungen auf Heizkosten und Betriebskosten gesondert, zudem zahlte sie ohne einen Vorbehalt auf die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen des Beklagten für die Jahre 1998 bis 2003 die entsprechenden Nachzahlungsbeträge, zuletzt für das Jahr 2003. Insoweit wird auf die Voraus- und Nachzahlungen wie Klagschrift Seite 3 verwiesen.
Unter Hinweis auf die Unwirksamkeit der im Vertrag zu Heiz- und Betriebskosten getroffenen Vereinbarungen begehrt die Klägerin die Rückzahlung der von ihr insgesamt geleisteten Zahlungen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin EUR 8.823,46 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.12.2004 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze einschließlich der dort genannten Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegenüber dem Beklagten aus § 812 BGB. Ein rechtlicher Grund für das Behaltendürfen der gezahlten Beträge liegt in einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis durch Ausgleich der entsprechenden Salden. Dieser Ausgleich ist zuletzt bis zur Abrechnung für das Jahr 2003 ohne Vorbehalt erfolgt.
Der Vorsitzende folgt betreffen Ausgleich eines Saldos den Ausführungen von Langenberg, 3. Auflage, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, dort G, Rand-Nr. 198 ff. Diese Ausführungen hält der Vorsitzende für überzeugend und richtig. Danach erfüllt eine vorbehaltlose Zahlung die Voraussetzungen eines kausalen Anerkenntnisvertrages – eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses.
Der Vorsitzende hält zunächst für richtig, daß die Bezahlung eines Saldos ein singulärer Vorgang ist, der beide Parteien für spätere Abrechnungen mindestens nicht ohne weiteres binden kann. Insoweit kann dahinstehen, ob die widerspruchslose Zahlung von Betriebskostensalden zu einer Vertragserweiterung führen kann, was der BGH bei einer Zahlung über 10 Jahre bejaht hat (NZM 04, 418). Der Vorsitzende würde jedenfalls dahin neigen, daß eine dreimalige Nachzahlung – wie hier – keinesfalls als Vertragsänderung betrachtet werden kann. In diesem Sinne hat diese Abteilung mit dem Urteil vom 26.10.2004 (409 C 163/04) dahin erkannt, daß bei einer fünfmaligen Zahlung noch nicht von einer Vertragsänderung ausgegangen werden könne (vgl. dazu auch Kappus, NZM 04, 411 und Börstinghaus, NZM 04, 801 ff. 806).
Als entscheidendes Moment für ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis hält der Vorsitzende, daß die Mieterin aufgrund einer konkreten einzelnen Abrechnung zahlt. Die Zahlung selbst kann nicht losgelöst von der Abrechnung betrachtet werden. Die Abrechnung selbst gibt aber der Mieterin im Einzelnen an die Hand, für welche Betriebskostenpositionen Beträge angesetzt werden sollen und welche Beträge dort angesetzt werden. Der Mieter hat dementsprechend die konkrete Möglichkeit, diese Einzelangaben nachzuprüfen. Prüft die Mieterin dies nach und zahlt, so erklärt sie damit stillschweigend ihr Einverständnis mit der Richtigkeit der Abrechnung. Prüft die Mieterin nicht und zahlt dennoch, so verzichtet die Mieterin auf das Prüfen. Das wiederum liegt in ihrem eigenen Verantwortungsbereich und kann sie nicht dazu bringen, später eine fehlende Prüfung geltend zu machen. Zudem kommt hinzu, daß in einem laufenden Verhältnis wie dem Dauerschuldverhältnis des Mietvertrages beide Parteien dringend darauf angewiesen sind, zwischenzeitlich Klarheit über die gegenseitigen Verpflichtungen zu gewinnen. Wollte man diese Klarheit bis zum „Sankt-Nimmerleinstag” hinauszögern, wäre damit weder der einen noch der anderen Partei gedient; beide müßten ggf. mehrere Jahre hinweg noch mit Veränderungen rechnen. Dies gilt nach der Abrechnung naturgemäß in besonderem Maße für den Vermieter. Dieser muß zeitnah nach der Abrechnung wissen, ob er die abgerechneten und gezahlten Beträge behalten darf. Sonst ist eine betriebswirtschaftliche weitere Vermietung nicht gewährleistet. Die Zahlung der Mieterin auf eine Abrechnung hin ist daher nach dem objektiven Empfängerhorizont (§ 133, 157 BGB) dahin auszulegen, daß die Mieterin erklärt, der Vermieter dürfe die gezahlten Beträge behalten. Denn der Vermieter darf zunächst einmal darauf vertrauen, daß der Mieter sich wie ein normaler Schuldner verhält, daß er also Abrechnunge...